El Desarrollo Inmobiliario de Santiago o cómo se Relacionan la Política y los Negocios

Por MARÍA CRISTINA BUSTOS y MIREYA PINTO, presidentas de las Juntas de Vecinos N°11 y Nº12, 10ª Agrupación de Santiago

Alguno/as se habrán dado cuenta que en muchos sectores de la comuna de Santiago, especialmente al sur del eje Blanco Encalada-Av. Matta, están emergiendo enormes edificios de departamentos que prometen cambiarle la cara al sector e incluso poner en valor los barrios; sin embargo muy pocos saben los enormes perjuicios al patrimonio familiar de muchos residentes del sector a pesar de existir límites a las alturas. De hecho en la mayoría de los sectores se permiten sólo 4 y 6 pisos. Entonces, ¿Cómo se explica que esto ocurra?
La explicación inmediata se encuentra en la migración de las empresas inmobiliarias desde sectores de la comuna que han venido siendo actualizados en cuanto a regulación se refiere, hacia otros que no han tenido una regulación por muchas décadas.
Sin embargo, la explicación de fondo se encuentra en los estertores de la dictadura de Pinochet. En efecto, en Enero de 1990, a dos meses de la asunción presidencial de Aylwin, el último alcalde designado por el dictador tuvo la satisfacción de recibir la toma de razón de la Contraloría que aceptaba la introducción de un pequeño párrafo al Plan Regulador Comunal que implicaba un tecnicismo que pasó “piola” para la mayoría de los ciudadanos, pero no para quienes han ocupado el cargo de Alcalde de la comuna capital de Chile, a saber: Jaime Ravinet de la Fuente (actual Ministro de Defensa Sebastián Piñera y ex Bi Ministro de Bienes Nacionales y de Vivienda y Urbanismo, en el Gobierno de Ricardo Lagos. Desde estos dos últimos cargos, impulsó el Proyecto Inmobiliario Portal Bicentenario en los terrenos del ex Aeropuerto de Cerrillos, proyecto que próximamente recibirá un importante envión, al informarse que tendrá una estación terminal de la línea 6 del Metro de Santiago), Joaquín Lavín Infante, Raúl Alcaíno Lihn y Pablo Zalaquett Said; además de empresarios y autoridades de gobierno en el sector.
El párrafo en cuestión indica que las alturas máximas podrán superarse siempre y cuando las nuevas construcciones queden inscritas en fachada continua y en rasante de 70°. El primer requisito es fácil de explicar ya que basta con que se imaginen la nueva construcción pegada al inmueble vecino ; sin embargo, el segundo requisito es un poco más complejo, pero esperamos poder aclararlo si nos acompaña con paciencia.
Imagínese un edificio de 12 o 14 metros, o si prefiere, de 4 o 5 pisos aproximadamente. Hasta ahí todo bien, pero ahora agréguele varios pisos hacia arriba construidos desde el centro de la azotea pero sin seguir la línea lateral del edificio, sino que se erige desde una distancia de 5 metros desde dicha línea lateral, conformando una especie de T invertida. Algo así como el siguiente símbolo: ┴, donde la parte horizontal representa la base de 12 o 14 metros de altura, mientras que la parte vertical corresponde a tantos metros según se lo permita el ángulo de 70° que se conforma en el vértice dado por la extremo de la azotea del piso 4to., según la línea lateral que viene de la base del edificio, con la azotea del último piso de la torre.
Por si no le quedó claro, vea la imagen siguiente:

(Es interesante advertir que dentro del gremio de los arquitectos, la fachada continua tiene muchos seguidores, a pesar de tener por lo general posiciones críticas respecto de las mega-edificaciones. A nuestro juicio, esta contradicción hunde sus raíces en la misma formación de estos profesionales que admiran la coherencia urbanística de las ciudades europeas donde la fachada continua es un sello característico. Esta ideología ha impedido que los miembros críticos de este gremio, no encuentren una solución a la injusticia que denunciamos. Con todo, es el claro ejemplo de cómo la premisa de que lo racional es real, enajena la mirada de quienes son los llamados a hacerse cargo, en primer lugar, de educar-se en la justicia).

Como hemos indicado, desde Enero de 1990 se pueden superar los 12 o 14 metros siempre y cuando la inmobiliaria pegue el edificio a su vecino y éste crezca tanto como se lo permita el ancho del predio adquirido.
No es difícil imaginar estas consecuencias, ya sea para los beneficiados o los perjuicios de esta trama. En efecto, el cambio que introdujo el alcalde Honorato, y que insistimos, ningún alcalde modificó posteriormente (Jaime Ravinet de la Fuente, fue el Alcalde que más tiempo estuvo en el cargo desde la vuelta a la democracia, y quien introdujo el llamado re-poblamiento de Santiago -especialmente en el sector poniente de la comuna- a través de la construcción de mega-edificaciones en altura, acogidas a este tecnicismo creado por el último alcalde de la dictadura), ni tampoco los gobiernos a través de reformas a la legislación respectiva, lo que les ha permitido, al menos claramente a los empresarios del sector, amasar pingües beneficios, al construir mega edificios que superan la altura permitida originalmente, pero en base a la caída considerable del valor comercial de las casas de los residentes que ni siquiera participaron del negocio y que tuvieron la “mala fortuna” de encontrarse con una construcción que “de repente” se adosó a su casa, para “legalmente” superar la altura máxima permitida.
No es difícil imaginarse ahora la propiedad del residente con la ausencia de luminosidad y con los nuevos residentes de la torre que conocerá indirectamente cuando le caiga la colilla de un cigarrillo o una botella de cerveza al patio de su casa, lanzado desde alguna ventana de su siamés de hormigón. Esto sin contar la traumática experiencia de convivir con el proceso de construcción de la mole. Seguramente la única alternativa que le quede sea vender a otra inmobiliaria pero a un precio que no le permitirá, seguramente, adquirir un inmueble con las características que tenía el suyo.
Como se puede apreciar, esta problemática no es un asunto de mercado o de oferta y demanda, como suelen decir quienes argumentan desde los intereses creados, sino que es un asunto político, porque representa la voluntad de instituciones políticas llamadas Alcalde y Concejo Municipal, que se expresan en un instrumento político vinculante denominado Plan Regulador Comunal que ellos mantienen o modifican.
Pero como no se trata de quedarnos en la protesta, pasemos a la propuesta. Una que garantice el derecho de las inmobiliarias a construir, de los vecinos a vender, de la autoridad a densificar, pero también el derecho de quienes no tienen dónde irse o simplemente no se quieren ir.
Al respecto, proponemos que se construya aisladamente (como se ve comúnmente en Vitacura, Las Condes o Providencia), con el edificio al centro de un predio rodeado de jardines o simplemente de estacionamientos, de tal manera que las inmobiliarias tengan que comprar a varios vecinos para desarrollar su proyecto (al que originalmente quiere vender, pero también al de al costado, al de atrás, al de adelante, etc.), de tal manera que en el precio del suelo participen varios actores en el marco de una negociación justa y no con condiciones fijadas de manera unilateral por los poderosos. En otras palabras, si quieren construir, entonces paguen. El desarrollo de los barrios debe hacerse con los vecinos y no contra los vecinos.
Eliminemos el artilugio de la fachada continua y la rasante para permitir que las inmobiliarias, pegándose a nuestras casas, puedan superar las alturas máximas permitidas haciendo grandes negocios a costa de nuestro patrimonio familiar.
Concentrar la riqueza de esa forma, no es ético. No se trata de estar en contra de la actividad empresarial, sino todo lo contrario. Una cosa es ser emprendedor creando riqueza en base a la creatividad y el trabajo constante y duro, y otra es amasar fortunas recurriendo a una normativa pública hecha a la medida. Si seguimos de esta forma -al más puro estilo decimonónico y oligárquico-, combinando descaradamente la política y los negocios, Chile nunca será un país moderno y desarrollado, sino más bien una sociedad con carencia de cohesión social y una clase política cada vez con menos legitimidad ciudadana.