Los otros Caval

El negocio redondo de Caval por la venta de 44 hectáreas en Machalí por $6.500 millones de pesos, sacó a relucir una realidad que hace años se escondía bajo la alfombra: la relación público-privada en la especulación inmobiliaria.

En medio de la discusión, distintas soluciones han saltado a la palestra como captura de plusvalías, pago de impuestos y apropiación estatal, intentando soslayar un problema que se transformó en un negocio imperdible en los años 80 por su facilidad y alta rentabilidad.
La forma en que funciona la máquina de la especulación no es algo difícil de desentrañar.

Transversalmente se han criticado los vacíos presentes en la Ordenanza General de Urbanismo y Construcciones (OGUC) que permiten este tipo de negocios. Incluso desde el Ministerio de Vivienda y Urbanismo (Minvu) son autocríticos con transacciones como las realizadas por Caval.
-No hay limitantes para que alguien pueda comprar hectáreas rurales que prontamente serán urbanas. Es difícil también comprobar que hubo uso de información privilegiada porque los funcionarios llegan y dan información. Con un ingeniero comercial dedicado a evaluar terrenos también puedes saberlo. Todo este tema es una gran nebulosa legal que es urgente que entre al Congreso. Estamos de manos atadas- comenta una fuente del Minvu.

Como consta en la Ley General de Urbanismo y Construcción, cualquier empresa puede realizar una solicitud de anteproyecto -un proyecto inmobiliario, por ejemplo- y tramitar los permisos. Si el proyecto cumple con las normas urbanísticas vigentes en los planes reguladores, se aprueba. Si no los cumple, va a evaluación. En esta instancia, asegura un funcionario del Minvu, se complica la fiscalización porque no existen las herramientas para evitar el traspaso de información privilegiada. Situación que en el caso Caval encarna la arquitecta Cynthia Ross Weisner, quien trabajaba en la Dirección de Obras Municipales de Machalí y, además, era la sobrina del dueño de las parcelas que finalmente adquirió la empresa de Natalia Compagnon.

Las responsabilidades, sin embargo, no solo recaen en la Municipalidad. El cambio en el Plan Regulador debe ser confeccionado exclusivamente por la Seremi de Vivienda de la región. Si se aprueba, se somete a Evaluación Ambiental y luego se vota en los gobiernos regionales. Según Patricio Herman, presidente de la Fundación Defendamos la Ciudad, el proceso es mucho más permeable de lo que parece.

-La corrupción puede aparecer desde que entra a la municipalidad o desde el lobby que haga una empresa con el Seremi de la zona. Hemos tenido miles de casos similares. Si en esta etapa se accede a cambiar al plan regulador porque el proyecto le da regalías a la comunidad o crecimiento económico para el Minvu, lo más probable es que para el empresario el camino está ganado-, asegura.

Si bien toda la maquinaria de la especulación inmobiliaria quedó al descubierto con el caso Caval, han existido numerosos casos que se gestaron bajo el mismo mecanismo sin que nadie levantara las alarmas. Aquí tres caballitos de batalla del negociado inmobiliario de nuestro país. Para no olvidar.

Las cenizas de Curauma

La historia de Curauma y Manuel Cruzat, histórico empresario cuyo grupo económico lleva su apellido, es por lo bajo una gran telenovela. Desde 1996 que los fundos “Las Cenizas” y “De la Luz” –que sumaban en total 3.100 hectáreas- se transformaron en un fondo de inversión a largo plazo: estaban ubicados al lado de Viña del Mar y Valparaíso, poseían buena conexión vial y muchas áreas verdes. El único “inconveniente” era que los dos fundos eran de uso agrícola. Él, sin embargo, sabía que en una década podría construir en ellos.

Cruzat fue uno de los primeros empresarios del país en descubrir el rentable negocio de la especulación con el suelo. Antes de los 80 ya poseía terrenos en La Dehesa, La Florida y San Carlos de Apoquindo, todos de uso rural. Pero con la crisis económica del 82 los perdió todos, menos sus regalones: Minera Lo Aguirre y Forestal Valparaíso. Del primero salió el proyecto inmobiliario Lo Aguirre, ubicado en Pudahuel, y del segundo, Curauma.

La meta de Cruzat fue lograr que el suelo de Curauma pasara de agrícola a uso urbano. Según cuenta un urbanista que trabajó en uno de sus proyectos, sus contactos políticos fueron de ayuda fundamental para hacer presión en la Municipalidad y también en el Seremi de Vivienda de la Región. “Cruzat fue uno de los pioneros de este negocio. Es el padre de empresarios como Carlos Délano, Carlos Lavín, Alfredo Moreno, Sebastián Piñera. Su influencia sobre el gobierno era inmensa como ex Chicago Boy. Sus redes eran transversales e iba hacer lo necesario para que el Estado le facilitara sus proyectos”, asegura.

El 2004, en medio de otra crisis económica del grupo, Cruzat se vio obligado a entregar Curauma provisoriamente a la empresa Euroamérica para pagar sus deudas con el Banco Santander. El contrato entre ambas empresas tenía características similares al contrato revelado la semana pasada en el caso Caval: buscaban reajustar el precio a futuro o recuperar una parte si su valorización mejoraba en manos de su nuevo dueño. Tal como Mauricio Valero, socio de Compagnon, estipuló con el empresario Hugo Silva.

En abril del 2012 y luego de largos años de negociación, se aprobó la modificación del Plan Regulador Metropolitano, logrando que el fundo Las Cenizas, que tenía inscripción agrícola, por fin se transformara en urbano. El fundo La Luz había conseguido lo mismo unos años atrás, aumentando su plusvalía más de diez veces y actualmente alberga a más de 27 mil personas.
Los vecinos de los alrededores se opusieron a la medida y aseguraron que no estaban las condiciones viales para la densidad de habitantes. En diarios como La Estrella de Valparaíso, enviaron cartas para expresar su preocupación. Sin embargo, la tramitación del Plan Regulador siguió adelante.

-Nosotros no entendemos cómo fue posible el cambio de uso de suelo cuando ese mismo año el grupo Cruzat le debía más de 1.050 millones de pesos por conceptos de patentes a la Municipalidad de Valparaíso. ¿Qué tipo de gestiones se hicieron? Creo que está fuera de nuestro entendimiento- asegura un funcionario de la Municipalidad de la época.

Actualmente Curauma está en plena batalla judicial entre Cruzat y Euroamérica para dilucidar quién realmente es el dueño de los paños. El valor del fundo Las Cenizas asciende –al menos- a 115 millones de dólares, es decir, 72 mil millones de pesos.

La discordia de Colina

A principios de los 90 la comuna de Colina se transformó en la tierra prometida para varios empresarios inmobiliarios del país. En la zona existían varios terrenos rurales, agrícolas e industriales que tenían gran potencial para transformarse en urbanos. Los precios, mucho más bajos que Chicureo, fue lo que hizo que Horst Paulmann, Juan Carlos Latorre y Sebastián Piñera, entre muchos otros, le hincaran el diente.

Las compras tuvieron su boom en 1997, y según fuentes del Minvu, superan las cuatro mil hectáreas. Ese mismo año el Ministerio de Vivienda inició sus gestiones para tramitar el cambio de uso de suelo. Los vecinos fueron los primeros en reclamar: “Se habla y habla de Caval como la gran noticia. Pero acá vinieron como una ola a acosar a los campesinos para que vendieran y lo lograron. Compraron a precio huevo, menos de 0,2 UF el metro cuadrado. Ninguna autoridad hizo nada”, cuenta una vecina del grupo “Vecinos unidos Colina-Chicureo”.

El 2007, los vecinos decidieron organizarse con los Consejeros Regionales tras conocer la resolución del Ministerio. Tildaron de “arreglines” la forma en que el Minvu amplió el límite urbano de Colina y cambió miles de hectáreas rurales a urbanas.

-Nosotros denunciamos que la consultora a cargo de cambiar el Plan Regulador era Urbe, ligada al “think tank” de la Concertación Expansiva, lo que despertó las alarmas sobre la influencia que Juan Carlos Latorre podía estar haciendo con su empresa “Sociedad e Inversiones Ecsa”-, cuenta un dirigente vecinal.

Los vecinos acusaron traspaso de información privilegiada y tráfico de influencias, pero no fueron escuchados: “Recuerdo que un Consejero Regional, Mauricio Morales, planteó algo súper importante, ¿por qué el Minvu permite de manera tan fácil que estos empresarios se instalen en Colina con sus proyectos y por qué es tan difícil conseguir aumentar el radio urbano para viviendas sociales de nuestras poblaciones, especialmente de los allegados? Su pregunta nunca recibió respuesta”, asegura uno de ellos.

La inversión no fue mal mirada por los medios de la época. De hecho el megaproyecto inmobiliario era publicitado como un avance para el país. “Juan Carlos Latorre en conjunto con la municipalidad de Colina planean un proyecto inmobiliario de dimensiones nunca antes vistas”, publicó ese año un periódico local. Incluso el Alcalde de Colina, Mario Olavarría (UDI), declaró ante la prensa en agosto del 2007: “para el proyecto de Latorre con la Municipalidad ya pedimos el cambio de uso de suelo, ya que es un terreno para uso industrial. Tuvimos una reunión con la Seremi de Vivienda y espero que nos vaya muy bien en eso”, declaró.

El proyecto también fue respaldado abiertamente por el ministerio de Obras Públicas, con la autopista concesionada Radial Nor-Oriente. Tan cercana fue la relación entre la institucionalidad y los privados, que el MOP no exigió de los privados las mitigaciones ni infraestructuras como contemplaron los acuerdos.

Mario Olavarría, alcalde de Colina, fue vinculado al caso Coimas y acusado por el Juzgado de Garantía de Colina por cohecho junto a un gestor inmobiliario y su ex asesor. Recién el año pasado fue absuelto de los cargos por falta de pruebas.

La promesa de Bajos de Mena

En 1983, la Municipalidad de Puente Alto recibió de parte de otros municipios la propiedad de un terreno de 30.316 hectáreas. La idea era noble: generar terrenos para el desarrollo de programas de vivienda e infraestructuras sanitarias. Pero parte de los lotes que formaban “La Cañamera”, funcionaban como un basural para las comunas de San Miguel, La Cisterna, La Granja y San Bernardo desde 1962.

A fines de los años ochenta, la municipalidad de Puente Alto decidió que los terrenos estaban aptos para la generación de proyectos habitacionales, a pesar de que tenían indicado uso de suelo “industrial”. De hecho, fue la misma Dirección del Servicio Metropolitano Sur Oriente de Santiago, la que determinó que los lotes “no representaban ningún peligro para la población”. En 1985 comenzó el negocio: la constructora Copeva Limitada, propiedad de Francisco Pérez Yoma, (hermano del ex ministro de Defensa), aprovechó la oportunidad y compró cinco lotes en $739 millones.

Cuando cambió el uso de suelo a urbano, se los volvió a vender al Serviu y se transformó en la empresa constructora del proyecto inmobiliario. Un negocio redondo que aumentó más aún cuando el ministro de Vivienda de la época, Edmundo Hermosilla, amplió los niveles de densificación poblacional para Puente Alto a 600 habitantes por hectárea. Al tiempo fue removido de su cargo cuando reconoció públicamente que Copeva le había regalado un caballo fina sangre.

Hoy, en esos terrenos se ubica la Villa Estaciones Ferroviarias de Bajos de Mena. La misma donde a los pobladores durante años se les anegaban sus viviendas, sufrieron extrañas enfermedades e incluso el año 2003 les explotaron las alcantarillas por acumulación de gas metano proveniente del basural. En el 2013 la Corte Suprema ordenó al Fisco, a la municipalidad de Puente Alto y a la Inmobiliaria Los Silos, pagar 790 millones de pesos a sus habitantes.