Colliers apuesta por las nuevas medidas para reducir los créditos hipotecarios y los fondos generacionales para reactivar el mercado inmobiliario

Nuevas oportunidades se están empezando a gestar en el mercado inmobiliario. Se trata de una serie de medidas anunciadas por el Ejecutivo, que desde esta industria ven con buenos ojos y esperan que dinamicen el sector. Así lo explica el vicepresidente de Colliers, Reinaldo Gleisner, a The Clinic, quien prevé efectos positivos con la creación de un fondo de recompra de carteras de créditos hipotecarios contemplado en la reforma al mercado de capitales. Asimismo, remarca el impulso que traerían los fondos de pensiones en la inversión con la entrada en vigencia de los fondos generacionales.

Facilitar la compra de viviendas es uno de los ejes principales de la reforma al mercado de capitales (MK4) que el Gobierno ingresó ayer al Congreso para su tramitación. Entre las medidas se encuentra la creación de un fondo de recompra de carteras de créditos hipotecarios a la banca y el subsidio al ahorro del pie.

En conversación con The Clinic, el vicepresidente de Colliers explica que el mecanismo de recompra de carteras tendría un impacto directo en las tasas y posiblemente las abarataría. “Los bancos hoy están sujetos a reglas de disponibilidad de capital bastante exigentes. De hecho, con las últimas normas de Basilea, estas exigencias aumentan cuando otorgan créditos a plazos más largos. Entonces, cuando los créditos hipotecarios, que pueden ser a 20 o 30 años, salen del balance del banco y pasan a esta nueva institución, se libera capital que el banco puede destinar a usos alternativos más rentables. Y eso, finalmente, permite reducir la tasa de interés”.

En ese sentido, Gleisner anticipa que una medida como esta tendría como consecuencia una baja en las tasas hasta en un 1%, la que a su vez, podría disminuir el dividendo en un 10%.

“Este es un estímulo muy importante para los desarrolladores”, dice, aludiendo al carácter de largo plazo de la propuesta. “En la medida en que el mercado secundario se desarrolle, gane profundidad y volumen, y exista mayor competencia entre los distintos actores, las tasas deberían ir bajando. Y, en una perspectiva de largo plazo, esta reducción puede ser más permanente e incluso profundizarse con el paso de los años, a medida que haya más fondos disponibles. Frente a eso, obviamente, el desarrollador inmobiliario va a estar muy interesado en ofrecer un producto adecuado a esa demanda: personas que ahora pueden acceder a un crédito al que antes no tenían acceso”, indica.

Fondos generacionales 

Con la reciente publicación del nuevo régimen de inversión y la próxima entrada en vigencia de los nuevos fondos generacionales -en reemplazo de los multifondos- el mercado ya está apostando sus fichas. Y desde el sector inmobiliario también se suman a esta tendencia.

Un análisis de Colliers apunta a que esta transición alinea de manera óptima el horizonte de inversión de largo plazo con la rentabilidad, permitiendo estructurar carteras que acompañan el ciclo de vida del afiliado. En esa misma línea, remarcan que la normativa destaca por la flexibilidad en la inversión, lo que otorga a las administradoras márgenes operativos más amplios para diferenciarse entre sí.

Para Gleisner, debido a este nuevo esquema “de largo plazo y mayor libertad técnica, la regulación profundiza la inversión en la economía real. Se abre formalmente la puerta a instrumentos estratégicos como créditos hipotecarios, deuda privada y proyectos de concesiones de infraestructura pública”.

El ejecutivo de Colliers remarca dos puntos. “En primer lugar, la competencia por desempeño -impulsada por el sistema de bandas y el esquema de premios y castigos- forzará a las administradoras a gestionar de manera más activa y diferenciada. Esto dejará atrás la réplica pasiva de carteras, incentivando la búsqueda de retornos superiores que beneficien directamente a los cotizantes mediante una mejor rentabilidad de largo plazo”. 

En segundo lugar, el calce entre los pasivos previsionales de largo plazo y los nuevos instrumentos permitidos dinamizará sectores clave de la economía. “Al habilitar la inversión en créditos hipotecarios, deuda privada y proyectos de infraestructura mediante concesiones, el ahorro previsional se convierte en un motor directo del desarrollo urbano y de obras públicas. Esto dota a los fondos de flujos estables y predecibles, desacoplándolos de la volatilidad bursátil y protegiendo de mejor manera los ahorros frente a los ciclos económicos”, explica Gleisner.

Si bien Gleisner subraya el patrimonio que acumula el sistema previsional, sostiene que “la inyección de este capital institucional choca con un cuello de botella regulatorio y técnico: la falta de proyectos con la madurez, certeza jurídica y garantías requeridas por los estrictos comités de riesgo. Para que la modernización previsional cumpla su promesa de dinamizar el desarrollo país y mejorar las pensiones, el esfuerzo público y privado debe concentrarse en robustecer la cartera de proyectos elegibles”.