Cómo un solo funcionario concentró los tres cargos del Conservador de Bienes Raíces de Santiago y podría ganar más de $300 millones al mes

El Conservador de Bienes Raíces de Santiago es una institución dividida en tres cargos, responsables de tres registros, pero que ahora quedó concentrado en manos de un solo funcionario.

Tras la renuncia de Kamel Saquel, en noviembre de 2025, y el cese de funciones por ley de Luis Maldonado, el pasado 2 de octubre, Carlos Miranda quedó a cargo de los tres registros que componen el conservador capitalino, lo que le generaría ingresos superiores a los $300 millones mensuales, después de gastos, según mencionan desde el rubro.

Miranda, quien se desempeñaba como conservador de Hipotecas y Gravámenes, asumió transitoriamente también los registros de Propiedad y Comercio, que estaban a cargo de Maldonado, y el de Interdicciones y Prohibiciones de Enajenar, que encabezaba Saquel.

Los $300 millones responden precisamente a una estimación de lo que generan los tres oficios: debido a la demanda y los ingresos provenientes de los registros en Santiago, en promedio los tres conservadores ganaban al menos $100 millones mensuales cada uno, aunque en algunos casos se ha calculado que el sueldo podría ser mayor, alcanzando los $150 o $180 millones.

Y dado que ahora Miranda concentra el trabajo de los tres registros, absorbe el sueldo de los otros dos cargos, lo que lo deja con un total estimado de, al menos, $300 millones mensuales después de gastos.

Miranda comenta a The Clinic, eso sí, que “el Conservador de Bienes Raíces de Santiago se financia bajo las tarifas que se cobran por las actuaciones que se realizan como conservador. Frente a los servicios que se nos requieren, se cubren los costos operativos, los costos operativos del oficio y también se pagan las remuneraciones de los 470 funcionarios”.

“En el registro de propiedad, del cual me corresponde a mí asumir en calidad de reemplazante, porque lo establece expresamente el artículo 449 del Código Orgánico de Tribunales, tenemos que cubrir los 270 empleados que tiene dicho registro y también las contingencias de carácter laboral y las contingencias de carácter indemnizatorio que eventualmente vamos a asumir”, agrega Miranda. 

Así, agrega: “Entonces, ¿sobre cuál es el monto que a uno le correspondería? Primero, todavía no termina el mes, así que ahí yo le podría decir cuál es realmente, pero no es ese el monto, porque además hay que descontar los impuestos que correspondan según sea el caso cuando corresponda hacer la declaración de renta”.

¿Por qué Miranda recibirá triple sueldo?

La situación de Miranda, como dice el abogado, responde a una particularidad establecida en el artículo 449 del Código Orgánico de Tribunales (COT), que dispone que en el caso del Conservador de Bienes Raíces de Santiago se establezca un mecanismo especial de subrogación entre ellos.

“En el caso de los conservadores a que se refiere este artículo, si faltare o se inhabilitare alguno para el ejercicio de sus funciones, será reemplazado por los otros conservadores conforme al orden de su antigüedad“, lee la norma.

De esa forma, ni los conservadores salientes ni Miranda pueden, por ley, nombrar a alguien en los cargos vacantes, ni como subrogante ni como interino, dado que con la nueva ley de notarios y conservadores publicada este año, se elimina dicha facultad (y también se limita en 75 años el máximo de edad que pueden tener los funcionarios en dichos cargos, motivo por el que cesó en sus funciones Maldonado y otros 34 notarios y conservadores).

Es el Ministerio de Justicia el que debe lanzar un concurso público para suplir de forma definitiva las vacantes, lo que hasta la publicación de esta nota, al menos, no habría ocurrido (consultada la cartera no respondieron).

El debate legal en torno a la aplicación de la norma en lo que respecta las vacancias y subrogancias

El abogado y académico de la UC, Jaime Alcalde Silva, planteó que existe un dilema entre la interpretación de las reglas especiales de subrogación del artículo 449 y las disposiciones incorporadas por la reforma al sistema notarial y registral, contenidas en los artículos 402 y 402 bis del COT.

La controversia apunta a determinar si corresponde mantener la subrogación automática entre los tres conservadores o aplicar las nuevas reglas para designar en los cargos, transitoriamente, a interinos.

El Ministerio de Justicia, según La Segunda, aboga por la subrogación automática vigente en el artículo 449; mientras que la Corte de Apelaciones de Santiago, en la discusión de la solicitud de aclaración presentada por Maldonado, apuntó a que el ministerio puede designar interinos incluso ante vacancias anteriores a la entrada en vigencia de la nueva normativa. Pero que mientras esos nombramientos no se concreten, debe mantenerse la subrogación entre los conservadores.

Sin embargo, Jaime Alcalde menciona que “el art. 449 COT (que establece que los conservadores se subrogan entre sí) sólo se puede aplicar si existen al menos otros dos funcionarios en el oficio”.

De todas formas, la situación transitoria es mientras se espera la provisión definitiva de los cargos. Con la nueva normativa, los concursos para elegir a los titulares deben desarrollarse bajo el mecanismo de seis etapas que contempla la participación del ministerio, el Servicio Civil y el Consejo de Alta Dirección Pública. Mientras tanto, y mediante un proceso diferente, es que el Ministerio de Justicia tendría la facultad para nombrar a un interino en los cargos vacantes.

Miranda también apunta a que los interinatos fueron ratificados por la Corte de Apelaciones acorde a lo planteado en el artículo 449, y que “se dejó claro cuál es la norma aplicable”, con lo que, asegura, concuerdan los fiscales judiciales y el ministerio.

A eso agrega que “entendiendo que este es un proceso que viene a demostrar transparencia y de una manera que todos puedan participar, estamos atentos a lo que se resuelva en definitiva. Y que la Alta Dirección Pública, cuando proceda a hacer el llamado a concurso y se hagan los nombramientos, tenga la certeza de que el Conservador de Bienes Raíces de Santiago, si me corresponde tener la calidad de reemplazante en los cargos cesados, vamos a tener la documentación y los registros al día como establece la ley”.