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El 22 de enero de este año, el Lote 18 de la Villa San Luis, fue inscrito a nombre de la Sociedad Inmobiliaria Lote 18 S.A., de Marcelo Cox Vial, en el Conservador de Bienes raíces. Luego de varios años de disputa, el Fisco de Chile perdía un terreno, de alto valor económico y patrimonial, que se emplaza en una zona donde el valor del suelo es el más alto del país: el precio del metro cuadrado puede superar incluso el millón de pesos.
El 15 de diciembre del 2011, en la notaría de Benavente Cash, se dieron cita el empresario Marcelo Cox y el general Jorge Fuenzalida para concretar la compraventa del terreno. La firma del general -en representación del Comando de Bienestar del Ejército- permitió que la institución recibiera más de 4 mil millones de pesos. El dinero fue pagado mediante un depósito a plazo que generó millonarios intereses.

Esta operación implicará la demolición de los últimos 4 edificios de la Villa San Luis de las Condes. Según Mauricio Daza, abogado de la Fundación Ciudadano Inteligente, la venta del último reducto de esta villa “pone de manifiesto que las Fuerzas Armadas, en virtud de normativas aprobadas en los años 80, siguen teniendo un estatuto jurídico privilegiado, que escapa de la fiscalización normal que ejercen habitualmente las instituciones de control del Estado”. Situación que, agrega el abogado, “arroja un manto de opacidad muy grande sobre la venta del terreno”.

De villa social a centro de negocios
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Mil familias obreras habitaban la Villa San Luis en 1973, un conjunto de viviendas sociales repartidas en 20 edificios que ocupaban 9 hectáreas, entre avenida Presidente Riesco, Cerro El Plomo, Los Militares y Alonso de Córdova. Para el golpe de Estado, los pobladores llevaban más de un año pagando 404 escudos mensuales por los dividendos de las viviendas. En rigor, eran sus legítimos propietarios.

Desde 1976, sin embargo, los cinco mil habitantes de la villa, comenzaron a ser desalojados violentamente por la Dictadura, mientras sus viviendas eran ocupadas por efectivos del Ejército y sus familias. Veinte años después, cuando Pinochet todavía era Comandante en Jefe del Ejército, la institución adjudicó y vendió todos los lotes de Villa San Luis -salvo el 18-, a la empresa Parque San Luis S.A. a cambio de 98 millones de dólares. Entre los socios fundadores de Inmobiliaria Parque San Luis, destacan miembros de las familias Sarquis, Zalaquet y Cueto. También se asoció para comprar, Alberto Kassis, uno de los principales financistas de la Fundación Pinochet y la empresa Imvermex, del ex ministro Enrique Krauss, representada por Carlos Mackenney. La Inmobiliaria Parque San Luis S.A., hoy sigue siendo controlada por las mismas familias, pero bajo el nombre “Sinergia Inmobiliaria S.A.”.

A partir del año 1997, el conjunto habitacional comenzó a demolerse y, acto seguido, se fueron levantando en el lugar las torres del centro financiero Nueva Las Condes, un proyecto inmobiliario que compite con el barrio El Golf por ser el centro de negocios más importante del país. Donde hoy se encuentra el edificio corporativo de Lan Chile (Lan Airlines), por ejemplo, antes estaban las viviendas sociales del Lote 16 de la Villa San Luis. Las torres de CorpBanca y Corpseguros, pertenecientes al Holding de Álvaro Saieh, implicaron la demolición de centenares de viviendas del Lote 14. Las oficinas de empresas como Ernst & Young, Nextel y SalfaCorp, que se ubican en el edificio Parque Andino, ocupan el espacio donde vivieron, hasta 1976, los pobladores asignados por la Corporación de Mejoramiento Urbano, CORMU, a las viviendas del Lote 13-A.

Según el arquitecto Miguel Lawner, ex Director Ejecutivo de la CORMU y miembro del Consejo Nacional de Desarrollo Urbano, la venta de estos terrenos fue completamente irregular. “La operación no sólo fue ilegal, sino que contó con la complicidad del ministerio de Bienes Nacionales, que tenía todas las facultades legales para detener la operación”, precisa.

Los únicos habitantes que permanecían en el lugar, aparentemente inmunes al despojo, fueron un centenar de familias que vivían precisamente en el Lote 18, donde aún permanecen en pie, cuatro módulos de la Villa San Luis. La última familia permaneció allí, hasta el 7 de marzo de este año. Después de eso, el terreno comenzó a prepararse para la demolición.

Táctica del Ejército
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Entre los años 1996 y 2009, el lote 18 se mantuvo a salvo. Pero el 23 de diciembre del 2009, a solo 10 días de que Sebastián Piñera ganara la primera vuelta de las elecciones presidenciales, el Comando de Apoyo Administrativo del Ejército –actual Comando de Bienestar “COB”- demandó a todos los supuestos “ocupantes” de los blocks 16 y 17, alegando que esos terrenos y departamentos le pertenecían al Ejército.

En el escrito, presentado ante el 13º Juzgado Civil de Santiago, el general Guillermo del Castillo, en representación del Comando de apoyo administrativo, solicitó que las cien familias demandadas restituyeran los blocks “bajo apercibimiento de lanzamiento” e indemnizaran al Ejército “por todos los deterioros que por su culpa habían sufrido los inmuebles”. En palabras sencillas, pedían que las familias fueran lanzadas a la calle.

Para lograr que el juez dictaminara a su favor, el Ejército tenía que demostrar la ilegalidad del Decreto Supremo Nº 228 del ministerio de Bienes Nacionales, que consagraría los derechos de propiedad de los pobladores del lote 18. Además, se debía demostrar la invalidez de las inscripciones que hizo el Conservador de Bienes raíces, por solicitud del propio ministerio.

Fue un escenario judicial complejo y el Ejército movió todas sus fichas. Primero solicitó la intervención del Consejo de Defensa del Estado, dado que la institución mantenía la administración de los otros dos edificios que se encuentran en el Lote 18, esperando adquirir, así, la totalidad del terreno. Sin embargo, para lograrlo, tendría que acudir, en un escenario democrático ya consolidado, a las mismas maniobras que empleó Pinochet entre 1989 y 1994. En 1989 el dictador traspasó los terrenos de Villa San Luis, desde el Serviu a Bienes Nacionales; luego logró que este ministerio destinara los terrenos al Ejército; y, finalmente, mediante una resolución reservada, asignó los terrenos al patrimonio del Ejército.

El Consejo de Defensa del Estado, presidido por Carlos Mackenney, ex gerente general de Imvermex, recomendó una negociación directa entre el Ejército, el ministerio de Bienes Nacionales y los propietarios históricos del Lote 18. El Ejército, descontento con la decisión, no solo demandó a los pobladores, sino también al Fisco, representado por Mackenney, y al Conservador de Bienes Raíces de Santiago. El juicio, sin embargo, no prosperó y fue archivado. “Ya no estamos bajo la amenaza de la bayoneta, no es tiempo de boinazos. Es inaudito que el Consejo no haya exigido al Ejército, el cumplimiento de la ley en el contexto de esa demanda”, asegura Miguel Lawner.

Estrategia Inmobiliaria
Mientras el Ejército amenazaba a los propietarios a través de una demanda, un grupo de empresarios fue comprando departamentos. La inmobiliaria Parque San Luis adquirió el año 2004, un departamento en el Bloque 17. Poco después, Marcelo Cox, uno de los principales artífices de Nueva Las Condes, y su socio Luis Gilabert, compraron otros 3 departamentos en los bloques 16 y 17. Cuando Cox adquirió el Lote 18, ya era dueño de 150 propiedades con avalúo fiscal de casi siete mil millones de pesos. Estas propiedades fueron adquiridas a través de una de sus empresas: Constructora e inmobiliaria del Parque DOS S.A. Por medio de otra sociedad habría comprado otras 48 propiedades, todas situadas en el perímetro del proyecto Villa San Luis.

Más de 60 familias pertenecientes al Lote 18, quienes señalan haber vendido bajo presión, decidieron presentar una demanda de arbitraje ante el abogado Fernando Barros, del Centro de Arbitraje de la Cámara de Comercio. En el documento solicitan que se declaren nulos los contratos de compraventa, puesto que la Inmobiliaria de Marcelo Cox, los habría forzado a desprenderse de sus viviendas. A los pobladores se les habría dicho, que si no vendían, iban a perder sus departamentos a raíz de la demanda que presentó el Ejército.

El ministerio de Bienes Nacionales, según Miguel Lawner, tenía y tiene las facultades para impugnar la venta del Lote 18. Víctor Osorio, el ministro de esa repartición, solo emitió un juicio sobre el asunto, luego que la diputada Maya Fernández le enviara un oficio. En su respuesta, el ministro justifica la legalidad de la venta mediante enclaves autoritarios: la Ley 18.712, aprobada en dictadura, que se refiere al Estatuto de los Servicios de Bienestar Social de las Fuerzas Armadas y la resolución reservada N° 310 del Ejército, firmada por Augusto Pinochet el año 1991.

Víctor Osorio afirma que en virtud de esos enclaves autoritarios “no tiene la facultad, ni acciones para fiscalizar la venta del Lote 18”. Para Mauricio Daza, abogado de Ciudadano Inteligente, la declaración del ministro solo da cuenta de “la legalidad aprobada en dictadura”. Pero, para cambiar esta legislación y establecer nuevas normas de fiscalización, “se requiere de un coraje político que no se ha tenido”, enfatiza el abogado. El mismo tipo de accionar que vemos en la venta del Lote 18, agrega Daza, “se puede extender a un sinnúmero de operaciones que realiza el Ejército, dentro de las cuales está la venta de armamentos, donde han existido múltiples denuncias sobre actuaciones ilegales, relativas a comisiones”.

Cabría preguntarse, insiste Daza, si en el caso de la venta del Lote 18, existió pago de comisiones a quienes gestionaron el negocio y saber a dónde fueron a parar los 4 mil millones de pesos. Desde Comunicaciones del Ejército informaron que todo se hizo de modo legal y que la venta se ampara en la respectiva toma de razón de la Contraloría.

Subterfugios legales
La Contraloría General de la República, efectivamente tomó razón de la resolución del Ejército que aprobó la venta del terreno, realizándose la tramitación, en solo siete días. Además, ninguno de los abogados que analizaron la venta –Rocío Ortiz Pérez, Valeria Hoffmann y Julio Pallavicini- redactó un informe escrito que explicara los fundamentos de la toma de razón.

Para despejar dudas y consultar si la ausencia de informe escrito, no violaba la Ley de Procedimientos Administrativos, se solicitó reiteradamente una entrevista con Patricia Arriagada, contralor (S), pero ésta no se pudo lograr. La diputada Fernández Allende, interesada en defender el legado de su abuelo, también ofició a la Contraloría respecto de la legalidad de la venta. Pero el organismo fiscalizador no le contestó a la parlamentaria dentro de los 30 días previstos por la ley.

Los estudios del arquitecto Antonio Daher, profesor de la Universidad Católica de Chile, demuestran, por otra parte, que la venta del Lote 18 no se trataría de un hecho aislado. El Ejército habría vendido durante los años ‘90, según Daher, terrenos fiscales por más de 66 mil millones de pesos. Estas ventas fueron posibles por asignaciones de bienes fiscales a los llamados Patrimonios de Afectación Fiscal de las Fuerzas Armadas, “PAF”.
Pero la asignación de bienes fiscales a los PAF –cuestión que ha permitido millonarias ventas de bienes del Estado- habría terminado, señala el académico, con el dictamen de la Contraloría Nº 23.752 de 1998. A esto se agrega que el mismo ex contralor, Ramiro Mendoza, señaló que efectivamente el dictamen del año 98 extinguió la posibilidad de asignar bienes fiscales al PAF” y venderlos del modo en que se estuvo haciendo. “La extinción se refiere al artículo transitorio del DFL 1 del 71. No hay mas asignaciones desde esa fecha”, explicó.

En relación con la toma de razón y el dictamen de la Contraloría, Mauricio Daza señala que es necesario “aclarar la validez de este tipo de asignaciones al Patrimonio de Afectación Fiscal del Ejército y de actos jurídicos que se ejercieron con posterioridad al dictamen de la Contraloría del año 98”. “Se debe establecer a base de qué legalidad las Fuerzas Armadas están facultades para vender, libremente, los bienes fiscales, sin que haya, además, una real fiscalización respecto del uso de los dineros que perciben por medio de estas operaciones”, apunta el abogado.
De cualquier manera, llama la atención que la venta del Lote 18 se concrete 14 años después del citado dictamen de la Contraloría, y que la misma solicitud de inscripción del terreno, en el Conservador de Bienes raíces, a nombre del Ejército, se haya realizado mediante oficio del 5 de abril del año 2005.

Para Mauricio Daza, la venta del terreno de Villa San Luis, se explica por la utilización de subterfugios legales. “Está en el ámbito de un resquicio, de una legalidad solo eventual, que tal vez podría demostrarse en el marco de una tesis jurídica, y no es correcto que los poderes del Estado actúen de esta manera”, declara. El subterfugio proviene del artículo transitorio del Decreto Ley de Guerra Nº1 del año 1971, que fue concebido para que las FFAA pudieran asignar bienes fiscales a su patrimonio durante tres meses. Sin embargo, en virtud de la ley 18.712, el decreto transitorio se mantuvo vigente hasta el dictamen de la Contraloría del año 98. Así, lo que era transitorio, se hizo permanente por 27 años.

Ultimas objeciones
Según Luis Maldonado, conservador de Bienes raíces, la institución que conduce rechazó la primera solicitud de inscripción del Lote 18, por un problema de deslindes, mientras pedían aclarar o “citar dónde constaba el título del Lote 18-A”. A partir de ese momento, Marcelo Cox tuvo que desplegar una serie de acciones. Lo primero fue gestionar varias asambleas extraordinarias entre las partes involucradas: los copropietarios de los blocks 16 y 17, por un lado, y “el propietario” de los blocks 14 y 15 por el otro. Estas reuniones se habrían realizado entre marzo y abril del 2014. En ellas, se habría acordado la subdivisión del Lote 18-A, con más del 90% de asistencia de los copropietarios. Y con esto, la municipalidad de las Condes aprobó el plano de subdivisión, con fecha 3 de diciembre del 2014.

Teniendo a la vista este plano, que se sobrepone con el anterior, Luis Maldonado aprobó la inscripción del Lote 18, el día 22 de enero del presente año. Cumplió, según dijo, “con el reglamento del Conservador y las leyes”. Por su parte, el primer oficial de la institución, Francisco Barriga, indicó que “las escrituras marginales realizadas sobre la escritura original de la Villa San Luis, que consignan la supuesta propiedad del Ejército, no implican transferencias de dominio”. Esto se explicaría según Barriga, “porque El Ejército no requiere inscribir en el Conservador de Bienes raíces para vender, porque nadie le transfirió los inmuebles”.

Ante esta argumentación, el abogado Eduardo Armijo, especialista en la defensa del patrimonio urbano, opina que “la evidencia de anotaciones recientes en el Conservador ameritan, una revisión que puede concluir en la determinación de responsabilidades administrativas”. Además, sostiene Armijo, “se podrían iniciar, eventualmente, acciones legales tendientes a revocar las transferencias de los títulos de propiedad en cuestión, más todavía cuando se trata de inmuebles de alto valor histórico y patrimonial”. Por ahora, mientras las autoridades no actúen, los propietarios legítimos, desplazados ahora hacia la periferia de la ciudad, seguirán esperando justicia y una indemnización por parte del Estado.