Macul, Peñalolén y Las Condes encabezan las comunas donde se permite construir edificios de más pisos en la Región Metropolitana

El estudio de la inmobiliaria Ags, analiza 39 comunas de Santiago e informa del estado de los instrumentos de planificación territorial, además de identificar tendencias en densificación, altura edificatoria y procesos de modificación de Planes Reguladores Comunales.

La investigación revela que un 47% de la superficie habitacional tiene la altura máxima iguales o inferiores a 25 pisos, y un 13% supera los siete pisos permitidos. Según el estudio, esto muestra una regulación edificatoria de baja intensidad en gran parte del territorio metropolitano.

En Santiago, la altura máxima de las edificaciones no está definida por una regla única para toda la ciudad, sino por las normas urbanísticas contenidas en los instrumentos de planificación territorial de cada zona.

Por ejemplo, la Ordenanza General de Urbanismo y Construcciones (OGUC) exige que dicha altura se exprese en metros y establece además restricciones complementarias, como rasantes, distanciamientos y sombras proyectadas. Asimismo, ciertos elementos técnicos y arquitectónicos ubicados sobre las azoteas pueden sobrepasar la altura máxima autorizada o no contabilizarse dentro de ella.

Las comunas con edificios más altos

Dentro del análisis de los municipios de Ags, Macul es la comuna que registra la mayor altura normada en la capital, con un máximo de 25 pisos. Le siguen Peñalolén, Las Condes, Lo Prado, Conchalí y Ñuñoa, que alcanzan hasta 15 pisos en sectores determinados. Por otra parte, comunas como Lo Espejo, Puente Alto y San Bernardo tienen alturas máximas muy por debajo de ese estándar, alcanzando un promedio de tres pisos dentro de sus zonas habitacionales.

Adicionalmente, las zonas con altura libre según la OGUC alcanzan 29.253 hectáreas, equivalentes al 40% de la superficie habitacional analizada. Esta situación se concentra especialmente en comunas periféricas, que tienen instrumentos normativos desactualizados o que están elaborando su primer Plan Regulador Comunal, donde la regulación de altura se releva a otras condiciones urbanísticas como densidad, constructibilidad u ocupación de suelo.

En este contexto, las comunas de San Ramón, Lampa y Buin presentan el 100% de su superficie habitacional regulada mediante altura OGUC, mientras que Quilicura, La Pintana y Puente Alto mantienen porcentajes superiores al 75%.