El apetito por el sur: la apuesta de las grandes marcas del retail entre Osorno y Punta Arenas

Fue en 2004 cuando la cadena de comida rápida McDonald’s llegó a Punta Arenas. Un par de años después cerró y no volvió más. Esa es una de las anécdotas que recuerda Pablo (34) de su ciudad natal. Pese a que no existe un registro que detalle las razones del cese de las operaciones del gigante estadounidense, los habitantes del extremo austral lo atribuyen a su inclinación por lo local. Pablo dice que la capital regional es conservadora y que “de hecho, la gente siempre se ha sentido orgullosa de que Punta Arenas es uno de los pocos lugares en que el McDonald’s no funcionó”.

Pero el panorama está cambiando. En el sur las transacciones inmobiliarias con destino comercial se han expandido crecientemente y las marcas del retail están aterrizando en masa: H&M en Puntas Arenas, Falabella y Walmart en Coyhaique, Santa Isabel en Chiloé y Decathlon en Osorno.

Es así como los habitantes del extremo austral están siendo testigos de la llegada de nuevos y grandes negocios. Desde cadenas de comida rápida hasta tiendas de ropa. “Es algo propio de una ciudad que está creciendo”, señala Pablo. A diferencia del episodio de McDonald’s, estas marcas se están empezando a adaptar perfectamente a la ciudad. Llegó Dunkin Donnuts, Kentucky Fried Chicken, Tommy Beans, por decir algunas. “La gente es feliz de que lleguen estas nuevas cadenas porque se sienten más parte del país. Acá en Punta Arenas estamos realmente alejados, entonces cuando llegan estas cosas nos hacen sentir como si no estuviéramos tan lejos”, expresa.

Actualmente, Punta Arenas cuenta con dos centros comerciales: la Zona Franca y el Mall Espacio Urbano Pionero. Este último inició una ampliación que sumó más de 5 mil metros cuadrados arrendables en 2024, la que propició la llegada de nuevas tiendas. Sin embargo, uno de los hitos más grandes en este contexto, fue la llegada del primer Dunkin’ Donuts. Así lo describe Paulette (25), quien emigró del extremo sur a Santiago hace un tiempo.

Recuerda que antes era común ver a las personas que viajaban desde Santiago hacia Punta Arenas con cajas de Dunkin’. “Las personas de Punta Arenas pedían hace mucho tiempo que llegara”. A comienzos de 2026 se abrió la primera tienda y de esta forma, la firma se sumó a la lista de negocios que están aterrizando con sus locales más australes del mundo.

“Ahora hay mucha disponibilidad de negocios que ofrecen opciones veganas, sin gluten. Antes no había mucho de eso en Punta Arenas; en cambio ahora hay mucho más. Lo digo como una persona que tiene muchas restricciones alimentarias. Para mí era un suplicio ir a Punta Arenas y las últimas veces que he ido he encontrado de todo”, dice Paulette.

El testimonio de quienes son de Punta Arenas no es un caso aislado y refleja un cambio en el comercio regional.

La consolidación de polos regionales

Esta apertura que está teniendo la ciudad tiene una explicación. Punta Arenas se está consolidando como el principal polo comercial de la Patagonia Chilena. Así lo explica el gerente de Regiones de Colliers, Pablo Llompart: “Las barreras de entrada y la limitada competencia favorecen la llegada de nuevas cadenas y proyectos orientados al consumo local y turístico”. Pero la capital regional es parte de un fenómeno más grande: las grandes marcas están abriendo su apetito por las ciudades del sur.

Este interés se explica por una combinación de variables, según detalla Llompart: crecimiento residencial en ciudades intermedias, déficit histórico de equipamiento comercial, expansión de cadenas supermercadistas, mayor ingreso disponible en las regiones y turismo nacional e internacional

En términos generales, Llompart señala que “el factor más importante probablemente es la brecha entre crecimiento urbano y oferta de servicios. Muchas ciudades crecieron más rápido que su infraestructura comercial durante la última década, y hoy estamos viendo una etapa de normalización mediante nueva inversión retail”.

De momento son cuatro los mercados principales en el sur, además de Punta Arenas. Desde la zona austral, Coyhaique se perfila como una de las zonas más codiciadas gracias a su limitada oferta histórica y al crecimiento económico ligado a servicios y turismo, mientras que Puerto Varas se consolida como uno de los mercados más dinámicos, impulsado por el crecimiento residencial, el turismo nacional e internacional y un fuerte flujo de compradores argentinos, con proyectos comerciales en desarrollo que alcanzan inversiones de US$5 millones.

Así como Puerto Montt mantiene su liderazgo como capital económica del sur austral debido a su tamaño poblacional y su actividad logística y portuaria, otros mercados emergen. Osorno es cada vez más atractivo para nuevos comercios, dado que presenta una fuerte afluencia de consumidores provenientes de zonas rurales y mantiene un área de influencia comercial que supera ampliamente su población urbana, generando interés de supermercados y servicios especializados.

Locales comerciales al alza

Un dato que permite ver el desarrollo del comercio en la zona sur es la evolución de los locales comerciales.  De acuerdo a los datos recopilados por Tattersall Propiedades, las compraventas con destino comercial en ocho ciudades del sur -Puerto Montt, Punta Arenas, Coyhaique, Castro, Natales, Ancud, Quellón y Aysén- pasaron de 76 operaciones en 2020 a 143 en 2021, y a 322 en los últimos cuatro años. El crecimiento más notorio se dio en Coyhaique, que duplicó con creces sus operaciones, con un alza de 122%.

En cuanto al análisis de superficies transadas -o metros cuadrados efectivamente comercializados-, este alcanzó en 2025 su nivel más alto del período (61.600 metros cuadrados), superando incluso las cifras prepandemia. Destaca el salto de Coyhaique (257%) y Punta Arenas (152%), que, si bien no lideran en número de operaciones, concentraron transacciones de mayor tamaño.

De la mano de esta expansión van los arriendos, cuyos valores se están ajustando al alza en los principales polos del sur. “Las mayores presiones se observan en ubicaciones con alta exposición, cercanas a supermercados, centros médicos y ejes estructurantes de crecimiento urbano. La vacancia contenida que estamos observando en formatos de conveniencia también ha contribuido a sostener los valores de renta”, explica el gerente regional de Colliers.

Y agrega: “En ciudades como Coyhaique, Puerto Varas, Punta Arenas y ciertos sectores de Puerto Montt, los valores han mostrado aumentos relevantes debido a la escasez de espacios comerciales modernos y al ingreso de nuevas marcas. En algunos casos, los mejores activos comerciales ya presentan niveles de renta comparables con comunas intermedias del Gran Santiago, ajustados por tamaño y flujo”.

Retail, supermercados y ecommerce

Con estas cifras en mano, el retail está haciendo sus apuestas. Esta semana H&M anunció la apertura de la tienda más austral del mundo. La sucursal abrirá el próximo 3 de septiembre en el Mall Espacio Urbano Pionero. La general manager de Chile, Perú, Uruguay y Paraguay de la compañía, Anna Barigazzi, explicó que esta operación responde al objetivo de seguir acercando la marca a más clientes y “estar presentes en ciudades relevantes a lo largo del país. Vemos en Punta Arenas una ciudad con gran potencial”.

“Chile es un mercado muy importante para H&M y, desde nuestra llegada en 2013, hemos buscado acercar nuestra oferta a clientes de distintas regiones. El sur de Chile es parte relevante de ese camino. En particular, Punta Arenas nos permite llegar a nuevos clientes y acercar la experiencia H&M a una zona donde hasta ahora no contábamos con presencia física”, indica Barigazzi a The Clinic. De momento no prevén más aperturas en la zona sur.

A unos más de mil kilómetros de distancia también hay anuncios. Walmart inició su operación de servicio de comercio electrónico en la zona urbana de Coyhaique en espera de la tienda física que arribará en 2029. “La recepción durante estas primeras semanas ha sido muy positiva, con los cupos disponibles completos y entre 30 y 40 pedidos semanales, por lo que ya estamos trabajando para aumentar progresivamente nuestra capacidad. Este avance se suma a experiencias en localidades como Caleta Tortel, Puerto Toro y Juan Fernández que forman parte de una estrategia que hoy permite que más del 92% de la población del país pueda acceder a nuestra propuesta de precios bajos a través del e-commerce”, comenta el gerente de Operaciones Omnicanales en Walmart Chile, Juan Francisco Powditch.

Coyhaique además cuenta con su propia carrera: la de construir el primer mall, pese a que ningún proyecto se ha materializado. La supermercadista SMU ya cuenta con un permiso de edificación en la zona, mientras que Cencosud también ha dado señales de avanzar en esta idea. “Contamos con un terreno en esa ciudad que es parte del banco de terrenos de la compañía, sin embargo, todavía no existe un proyecto formal asociado a dicha ubicación”, informaron al ser consultados por The Clinic.

A la altura de la Región de Los Lagos, recientemente Santa Isabel estrenó sus primeras tiendas en Calbuco, Ancud y Castro. Estas operaciones forman parte del plan de expansión que Cencosud está implementando en la región con el fin de fortalecer su presencia en el sur.

Estos planes de presencia en la zona también han sido replicados por otras marcas. Decathlon abrió su primera tienda en Osorno y espera sumar sucursales en Valdivia y Temuco. “El sur tiene características muy atractivas para una compañía como Decathlon. Existe una fuerte cultura deportiva y outdoor, impulsada por la diversidad de sus territorios y por condiciones naturales que permiten practicar disciplinas como trekking, running, ciclismo y deportes de invierno, entre muchas otras”, detalla el CEO de la firma en Chile, Jon Hernáez.

“A eso se suma una importante actividad turística, tanto de visitantes nacionales como extranjeros, que también genera una relación muy cercana con el deporte y las actividades al aire libre. Esto se traduce en una demanda por equipamiento y servicios asociados a la práctica deportiva, donde creemos que Decathlon puede aportar desde su propuesta deportiva multiespecialista. Vemos un gran potencial en estas ciudades y buscamos llegar con una oferta que responda a las características y necesidades deportivas de cada zona”, apunta Hernáez.

A su vez, Falabella es otro retailer que está buscando ampliar su presencia en el lugar. Durante el primer semestre de este año anunció la inauguración de su primera tienda en Angol, y en lo que queda del año esperan debutar con nuevas tiendas en Linares y Coyhaique, donde ya cuenta con otros locales.

Se profundiza el comercio regional

En cuanto a lo que se prevé para los siguientes 12 y 24 meses, el gerente de regiones de Colliers espera que “continúe la llegada de supermercados, farmacias, salud y servicios, pero también vemos un proceso de diversificación. Las categorías con mayor potencial son las de segunda categoría: gastronomía especializada, cafeterías, fitness y bienestar, mascotas, entretenimiento familiar”.

“El sur de Chile está viviendo una etapa de expansión retail impulsada por crecimiento urbano, turismo, déficit histórico de oferta y la expansión de supermercados como anclas. Más que una apuesta coyuntural, creemos que se trata de una transformación estructural del comercio regional que seguirá profundizándose durante los próximos años”, explica el ejecutivo.