El auge y caída de Ñuñoa como epicentro inmobiliario: permisos de edificación se desploman en la RM por nuevas restricciones

En la última década, Santiago ha sido protagonista de una transformación urbana relevante. Y es que más allá del impacto que ocasionaron crisis como el estallido social y la pandemia, el sector inmobiliario ha ido cambiando en línea con el pulso del mercado, con comunas que se han ido posicionando por sobre otras en lo que respecta a los permisos de edificación.

Un análisis elaborado por Inciti, parte del grupo GPS, arroja luces sobre las principales tendencias que han modelado el desarrollo inmobiliario en el Gran Santiago durante la última década. Así, de acuerdo a la firma, en 2014, se otorgaron 225 permisos de edificación para departamentos.

Esta cifra escaló a 362 permisos en 2015 (+61%), impulsada por tasas hipotecarias bajas, nuevas normativas tributarias y una fuerte dinámica de inversión. El ciclo alcista se extendió hasta 2019, donde se alcanzó el peak con 461 permisos, marcando un frenesí inmobiliario que buscaba anticiparse a cambios restrictivos en los planes reguladores comunales (PRC).

Sin embargo, a partir de 2020, el escenario cambió drásticamente: el número de permisos cayó a 408, y en 2024 apenas se otorgaron 159, una disminución del 65% en cuatro años. Esta caída, plantea la empresa, se explica por un conjunto de factores: ajustes normativos, crisis social, pandemia, alza en los costos de financiamiento, incertidumbre política y un cambio de paradigma en las administraciones municipales, que comenzaron a endurecer la regulación del desarrollo urbano.

Rocío Maure, gerenta general de Inciti, parte del grupo GPS, comenta que “la recuperación de permisos está supeditada a que el mercado perciba reglas claras y a que las condiciones de inversión se estabilicen. Si esto ocurre, podríamos ver una leve reactivación a partir del segundo semestre de 2025 o 2026, aunque es difícil que se vuelva a niveles de 2019”.

Ñuñoa fue la preferida para permisos de edificación

Durante la década, Ñuñoa se consolidó como líder indiscutido en número de permisos, con un máximo de 86 en 2019. Su ubicación estratégica, conectividad y densificación progresiva la posicionaron como la “niña bonita” del mercado, señala el sondeo.

En tanto, San Miguel y La Florida también se destacaron, impulsadas por la expansión del Metro (Línea 6) y por una oferta urbana consolidada.

Estación Central, inicialmente foco de crecimiento, enfrentó una fuerte baja tras el rechazo público y regulatorio a los denominados “guetos verticales”.

Por otro lado, Santiago Centro, Providencia y La Cisterna mostraron ciclos de alza y posterior estabilización, en línea con sus normativas más restrictivas.

Maure declara que “si bien Ñuñoa ha sido la gran protagonista de la última década -liderando los permisos en 2015, 2018 y alcanzando un récord de 86 permisos en 2019-, hoy enfrenta limitaciones normativas que han desacelerado su dinámica. En 2024, apenas registró 15 permisos, lo que representa un desplome del 83% respecto a su peak”.

En cuanto a las comunas con potencial de consolidación en 2025, la ejecutiva afirma que La Florida “continúa mostrando dinamismo, con 14 permisos en 2024, principalmente por su conectividad con el eje Vicuña Mackenna y la Línea 5 del Metro. Si las restricciones no se endurecen más, podría mantener su posición”.

Mientras que “San Joaquín y Macul son comunas que, pese a no liderar en número absoluto, muestran estabilidad en los últimos años y podrían captar desarrollos de mediana escala”.

Respecto de Cerrillos y Pudahuel, sostuvo que “son áreas que podrían cobrar protagonismo por la proyección del Plan Ciudad Parque Bicentenario y la proximidad al aeropuerto, especialmente en desarrollos mixtos o industriales-residenciales. Lo Barnechea y Vitacura, por otro lado, si bien sus permisos son menores en número, mantienen un perfil exclusivo de baja densidad que podría seguir atrayendo proyectos de alto valor”.

¿Qué pasará con Ñuñoa? A juicio de Maure, esta comuna “podría mantener un rol importante por su ubicación estratégica y alta demanda, pero ya no con la intensidad de años anteriores, a menos que se revisen las restricciones normativas recientemente implementadas. La comuna enfrenta actualmente una pausa en nuevos permisos debido al agotamiento de los paños disponibles y la aplicación de límites a la densificación”.

“La nueva ola de protagonismo podría trasladarse a comunas que ofrezcan normativas más flexibles, buena conectividad y disponibilidad de suelo, como La Florida, Cerrillos o Pudahuel, siempre y cuando logren posicionarse como polos de desarrollo bien integrados”, añade.

Proyectos mixtos: de la vivienda pura a la ciudad integrada

Uno de los cambios estructurales más relevantes en la última década ha sido la evolución del perfil de los proyectos habitacionales. Si bien en los primeros años de análisis predominaban los desarrollos puramente residenciales, paulatinamente comenzó a consolidarse una tendencia hacia los proyectos de uso mixto, aquellos que integran departamentos con locales comerciales, oficinas o equipamiento.

En 2014, un 76% de los permisos correspondía exclusivamente a viviendas, mientras que solo el 24% contemplaba otros usos. Esta brecha comenzó a cerrarse de manera progresiva, alcanzando un 44% de participación para los mixtos en 2018, en línea con una demanda ciudadana creciente por espacios multifuncionales, que acerquen servicios al hogar y favorezcan una vida más conectada con el entorno.

Sin embargo, en 2021 los proyectos mixtos no superaron aún a los puramente residenciales, como se proyectaba en algunos análisis preliminares. Ese año, el 60% de los permisos seguía siendo de proyectos exclusivamente habitacionales, frente a un 40% de desarrollos mixtos.

Esto sugiere que, aunque el uso mixto ha ganado tracción y legitimidad dentro de los modelos de desarrollo urbano, la vivienda pura sigue siendo la forma dominante de producción inmobiliaria.

Esta tendencia se explica tanto por nuevas exigencias normativas que promueven la mixtura de usos, como por un cambio cultural en la forma de habitar. La consolidación de conceptos como la “ciudad de 15 minutos“, que privilegia la cercanía entre hogar, trabajo y servicios, ha impulsado un cambio en la planificación urbana y en los criterios de evaluación de proyectos inmobiliarios.

“El proyecto mixto ya no es una excepción, sino una solución urbana que responde a los desafíos contemporáneos: reducir los tiempos de traslado, activar los barrios durante todo el día y fomentar una vida comunitaria más integrada”, recalca el estudio.

Tamaño de terreno: el nuevo factor crítico

El análisis también muestra un cambio en el tamaño promedio de los paños inmobiliarios: en comunas como Lo Barnechea o Vitacura, el promedio supera los 8.000 m², en línea con su perfil de baja densidad. En cambio, Santiago, Recoleta o San Joaquín operan en predios menores a 2.000 m², reflejando la fragmentación del suelo urbano y la necesidad de densificar verticalmente.

Comunas como Ñuñoa y La Florida han mantenido cierta estabilidad, con terrenos medianos y una densidad equilibrada. Vitacura, sin embargo, ha mostrado una caída desde 2021 en el tamaño promedio de sus predios, lo que podría indicar agotamiento de grandes paños y una transición hacia desarrollos más compactos.