El dolor de cabeza de las inmobiliarias: denuncias por ruidos molestos crecieron 65% en cuatro años y multas casi alcanzan los $1.400 millones en 2024

“No da vuelta un proyecto, pero la acumulación con otros elementos y la incertidumbre asociada, van armando un escenario muy difícil de sostener y que desincentiva”. Este es el testimonio que entrega un actor de la industria inmobiliaria, al ser consultado por las actuaciones en que ha incurrido la Superintendencia de Medio Ambiente (SMA) por multas contra empresas del rubro por ruidos molestos.

En los últimos días, distintos personeros vinculados a inmobiliarias han criticado a la SMA por ser una entidad que, lejos de ser un facilitador del desarrollo de infraestructura, estaría poniendo obstáculos para un mercado que desde hace tiempo está en crisis.

Según plantean, un claro ejemplo de las trabas impuestas por la SMA dice relación con las millonarias multas que la institución ha cursado contra empresas constructoras por ruidos molestes, inherentes a la labor que desarrollan.

“La manera en que se desarrolla esta labor de supervisión a veces resulta excesiva y el monto de las multas muchas veces parece desproporcionado. Cualquier construcción genera molestias en el entorno, pero todos sabemos que son molestias temporales e inevitables para construir mejores viviendas para las personas”, explica a The Clinic el director ejecutivo de la Asociación de Desarrolladores Inmobiliarios, Slaven Razmilic.

El sector inmobiliario en Chile atraviesa por un periodo complejo, caracterizado por una caída significativa de la inversión, un alto stock de viviendas sin vender y tasas de interés elevadas que desincentivan la compra de propiedades.

De hecho, el balance del 2024 realizado por la Cámara Chilena de la Construcción (CChC) reveló que, durante 2024, la inversión total en construcción cayó un 1,1% en comparación con 2023 -esto, indican en el gremio, producto de una contracción de 2,9% de la inversión en vivienda y una caída de 0,1% anual de la inversión en infraestructura-.

Por otro lado, en cuanto a la venta de viviendas, la CChC informó que el año pasado se habría registrado una baja anual de 13%, el menor nivel del que se tiene registro de acuerdo a los datos de la Cámara.

Las cifras detrás de las multas por ruido conta inmobiliarias

“Cuando partes -un proyecto-, ya no sabes cuánto te vas a demorar ni cuanto te va a costar”, dice otra voz de la industria inmobiliaria sobre las multas por ruido que ha cobrado la Superintendencia de Medio Ambiente.

En esa línea, la entidad señala que en en lo que va de 2025 han recibido dos denuncias, en tanto que en 2024 admitieron un total 157 denuncias por ruido asociadas al sector inmobiliario, mientras que en 2023 acogieron 243. La SMA precisa que cerca del 94% de las fiscalizaciones por ruido que realizan están motivadas por el ingreso de denuncias de personas afectadas por ruido, y no de oficio por la Superintendencia.

En relación a cuánto han aumentado en los últimos años las denuncias por ruidos molestos, la SMA señala que en 2020 digitalizó el mecanismo para ingresar denuncias -con la habilitación de un sitio web-, por lo que aumentó el volumen de denuncias ingresadas anualmente.

Previamente, las personas debían asistir presencialmente a las oficinas de la Superintendencia para ingresar una denuncia. Por esta razón, entre 2020 y 2024 creció en un 65% el ingreso de denuncias.

De acuerdo a un ranking por comunas de la Región Metropolitana, la que lidera en términos de denuncias por ruidos molestos es Santiago (175); seguida por Providencia (150); mientras que el tercer puesto se lo adjudicó Las Condes (108).

Más atrás se encuentran Ñuñoa (104); La Florida (51); San Miguel (32); Peñalolén (30); Huechuraba (23); Macul (22) y Estación Central (19).

Ahora bien, en términos de cuánto tuvieron que desembolsar las inmobiliarias, la SMA declara que durante el año 2024, el número de procedimientos administrativos sancionatorios asociados a la categoría económica vivienda e inmobiliarios terminados en sanción fue de 36, dando un monto total de 1.706 UTA impuestas entre todos ellos. Esto es, un total de $1.392.792.048 dividido entre las distintas sanciones.

En lo que va de 2025, en tanto, no existen multas cursadas.

Más allá de ruidos molestos: los cuestionamientos del sector inmobiliario

Slaven Razmilic comenta que en el sector existe plena conciencia de las normas vigentes en materias vinculadas al medio ambiente, y que están siempre abiertos al diálogo con autoridades y las comunidades para desarrollar su labor de manera armónica con el entorno. “No nos oponemos a las inspecciones de la SMA ni al cobro de multas en los casos en que se incumplan las normas”, dice.

Con todo, menciona que, en un contexto de debilidad económica y déficit habitacional, “la voluntad de todas las partes debiera ser buscar acuerdos que faciliten los desarrollos inmobiliarios, en lugar de obstaculizarlos utilizando de manera rígida y excesiva las facultades que la ley otorga a las instituciones supervisoras”.

A juicio de Razmilic, “la industria inmobiliaria requiere, como cualquier otra actividad productiva, reglas y normas claras para su desarrollo y certeza jurídica para que los permisos otorgados por la autoridad no sean desautorizados posteriormente por triquiñuelas legales o exceso de celo de algunas autoridades”.

El director ejecutivo de la Asociación de Desarrolladores Inmobiliarios fue más allá, recalcando que “la aplicación de criterios de la normativa ambiental está poco clara, dejando un amplio espacio para interpretaciones y discrecionalidad en su aplicación”.

“En nuestro criterio, resulta conveniente revisar la regulación ambiental y concordar ciertos criterios de aplicación que se ajusten a la realidad económica del país, que otorguen claridad al desarrollo de proyectos y que no sean tan fácilmente utilizables para obstaculizar el desarrollo de proyectos como lo son actualmente”, concluyó Razmilic.