¿Fannie Mae a la chilena? La propuesta del gobierno, la historia y las alertas detrás de una de las protagonistas de la crisis subprime

Hace tiempo que Fannie Mae no resonaba en la discusión. Y es que este nombre -frecuentemente- viene bajo la sombra de un concepto más grande: la crisis de las hipotecas subprime, que se comenzó a fraguar durante la primera década de los 2000 y que, hasta el momento, es considerado el peor shock mundial desde la Gran Depresión de 1929.

Fue el ministro de Hacienda, Jorge Quiroz, quien desde Madrid en el Chile Day, mencionó al gigante hipotecario ante los capitales extranjeros al momento de presentar el Fondo Nacional de Vivienda (Fonavi), una de las medidas estrella de la reforma al mercado de capitales y acceso a la casa propia (MK4): “Voy a decir un nombre que causa siempre preocupación, pero es una especie de Fannie Mae chileno, sin las distorsiones del Fannie Mae americano”. 

De momento, la iniciativa del Ejecutivo de crear el Fonavi se inspira, pero no se asimila a la agencia hipotecaria estadounidense. Se trata de un nuevo fondo estatal destinado a facilitar el acceso a la primera vivienda de hasta 6.000 UF, nuevas o usadas, mediante la recompra de créditos hipotecarios otorgados por la banca. Según lo que establece el proyecto, se autoriza al Estado a desembolsar un aporte de hasta US$2.000 millones, en un plazo de hasta treinta y seis meses, con una contribución inicial de US$500 millones previo a la constitución del primer fondo. 

La apuesta del Gobierno es que ese capital permita ofrecer créditos hipotecarios a 30 años, con un pie más bajo y tasas de interés más convenientes que las actuales, financiando en régimen alrededor de 150 mil viviendas. Es justamente esa lógica de comprar hipotecas ya otorgadas, en vez de entregarlas directamente, como ha funcionado tradicionalmente la banca en Chile, la que abrió el debate sobre su parecido con el modelo que en su momento aplicaron Fannie Mae y Freddie Mac en Estados Unidos, considerados los protagonistas de la crisis subprime. 

Con todo, hay voces que proponen ir más allá y que el Fonavi siga un esquema similar a Fannie Mae americano. El excandidato presidencial y actual secretario general del Partido de la Gente (PDG), Franco Parisi, está elevando la apuesta en esta materia y plantea que el fondo se acerque mucho más al modelo original de la agencia estadounidense de lo que se considera en el proyecto enviado por el gobierno la semana pasada al congreso.

Parisi: Más cerca de un Fannie Mae estadounidense

En conversación con The Clinic, Parisi explica que el patrimonio del fondo de US$2.000 millones tiene capacidad de endeudarse hasta los US$20.000 millones. La interrogante, dice, es el impacto en la deuda global de Chile: “Es importante saber cómo se va a articular aquello”. 

En esa misma línea, explica que esto puede operar de dos formas: “Una primera alternativa funciona como un banco de segundo piso. Es decir, la banca entrega una garantía a un pool de hipotecas, que, comprarían transitoriamente en el mercado. Esta es la alternativa del tipo de Fannie Mae. También hay otra opción y es que compren o emitan tanto mutuos como créditos hipotecarios, como lo indica esta nueva entidad que quiere crear el ministro Quiroz, y que posteriormente las venda con una garantía, o bien que se quede con esta hipoteca que sería de US$20.000 millones”. 

El excandidato presidencial no duda en que la mejor opción es la primera y agrega que lo mejor es que se venda como una Mortgage-Backed Security (MBS), instrumento financiero que se arma juntando préstamos hipotecarios en un solo paquete, y cuya fracción se vende a los inversionistas. “Esto va a poder llevar de las 150 mil a 190 mil hipotecas, dependiendo de la tasa de interés y el seguro que se le entregue a este MBS”, calcula. 

Sin embargo, también reconoce los riesgos de que el debate apunte a la cercanía entre el modelo Fonavi y Fannie Mae, y destaca lo importante de cómo avance la conversación. “Si esto es una banca de MBS con una garantía de segundo piso o de primer piso. Esa es la discusión que tenemos que tener como bancada, yo asesorando, o bien directamente hablando con el ministro (Quiroz)”. En ese contexto, añade que “Chile es un país más pequeño. Lo que pasaba en Estados Unidos fue que se dio un boom inmobiliario que hizo que subiera mucho el precio de las propiedades y eso lleva a una doble o triple hipoteca. En Chile yo creo que se limita colocando que sea una misma hipoteca sobre el mismo activo”. 

“Es muy importante que este concepto de MBS esté muy bien monitoreado y con un riesgo bien calculado. Es relevante que no se distorsione el concepto de aval con el agente colocador de la hipoteca”, subraya el dirigente del PDG, cuya tienda ha sido la preferida por el gobierno para llegar a acuerdos en el Congreso y lograr un apoyo mayoritario a sus proyectos.

Las luces amarillas 

Como la experiencia de Fannie Mae no se asocia a buenos recuerdos hay quienes ya han encendido algunas luces amarillas señalando que, si bien el fondo no es riesgoso, hay que poner foco en algunos aspectos al momento de establecer la normativa. 

En una entrevista previa con The Clinic, el economista y académico de la Universidad Adolfo Ibáñez (UAI), Claudio Agostini, sostuvo que el proyecto actual acota la compra de viviendas que ya existen, nuevas o usadas, lo que diferencia lo ocurrido en Estados Unidos, donde no existía restricción sobre el tipo de bonos ni sobre los activos subyacentes, lo que permitió empaquetar “bonos basura” respaldados por activos que en el papel valían mucho pero en la práctica no valían nada. 

Con todo, advirtió que “si esto permitiera, por ejemplo, comprar viviendas en blanco, ya nos empezamos a acercar” a lo sucedido en Estados Unidos. “Permitir que este fondo opere para compras en blanco o en verde, sin duda es más riesgoso porque podrían surgir empresas constructoras que saben que no van a construir, venden todo, la empresa quiebra, se queda con parte de la plata, el banco pierde el crédito y paga el Estado con la garantía. Esos son casos hipotéticos”. 

Asimismo, el presidente de la Asociación de Bancos e Instituciones Financieras (ABIF), José Manuel Mena, señaló a The Clinic que “Fannie Mae fue una mala experiencia, una generación de hipoteca con malas políticas comerciales y posteriormente con mala política de seguimiento, eso no se debiera dar en Chile y no es el espíritu que he escuchado. Por ello, para que esto funcione bien, hay que precisar los procedimientos y las normativas posteriores”.

Las “toxic twins”

Para entender a Fannie Mae, es necesario repasar la historia de la debacle financiera de 2008. El colapso hipotecario estadounidense se dio tras el estallido de la burbuja especulativa del sector inmobiliario. “Hubo un boom crediticio sin precedentes, en particular a través de los créditos inmobiliarios subprime que dan el nombre a la crisis. Su peor cara fue quizás la venta de paquetes de créditos subprime que se fue masificando”, explica el académico de la UAI y doctor en historia económica, Manuel Llorca. 

Es aquí donde entran Fannie Mae (Federal National Mortgage Association) y su competidora Freddie Mac (Federal Home Loan Mortgage Corporation) -acuñadas como las “toxic twins”-, creadas por el Gobierno estadounidense en 1938 y 1970, respectivamente. Su función principal era otorgar liquidez al mercado hipotecario. En términos generales, compraban los préstamos para las viviendas y las revendían a inversionistas. 

Entre sus principales características, las denominadas “toxic twins” cotizaban en Bolsa, y eran patrocinadas por el gobierno a través de la GSE -por sus siglas en inglés Government-Sponsored Enterprise-, entidad privada que garantiza el acceso al crédito en áreas consideradas prioritarias para el país.

Llorca puntualiza que Fannie Mae y Freddie Mac “fueron dos de las principales instituciones que impulsaron la proliferación de créditos inmobiliarios subprime en los EE.UU., y que finalmente tuvieron que ser rescatadas, como tantas otras. Fueron parte y pedazo no solo de la crisis, sino de la solución a la misma. De alguna manera fueron el tipo de institución que fomentaron que los bancos relajaran sus estándares de aprobación de este tipo de créditos riesgosos”.

La crisis que estalló el 15 de septiembre de 2008 con la quiebra del banco Lehman Brothers provocó iliquidez global, corridas bancarias y rescates estatales -incluso, estatización de bancos-, ante el riesgo de un colapso mundial. Desató una fuerte recesión, con caída del comercio y el empleo, que golpeó sobre todo al mundo desarrollado (con quiebras como la de Grecia), mientras China salió casi ilesa. Dejó como legado, tasas de interés históricamente bajas, una crisis intelectual en la macroeconomía y una reflexión profunda sobre los ejes de la supervisión financiera.

Chile, debido a su estabilidad fiscal y fluido comercio con el gigante asiático, se vio poco afectado, subraya el académico. De hecho, en noviembre de 2008, el consejero del Banco Central, Enrique Marshall, señalaba que “el impacto de la crisis a nivel local se ha manifestado principalmente en los mercados financieros, cambiario y crediticio” debido a la sólida posición fiscal y del sistema financiero. El crecimiento del Producto Interno Bruto (PIB) fue de 4,1% ese año y de 2,9% en 2009.

¿Y cómo se recuperó el mercado del crédito? “Se debieron inyectar muchos fondos al sistema financiero, el rol del Fondo Monetario Internacional (FMI) fue importante a este respecto. Hubo muchos préstamos de emergencia a países seleccionados que tenían mucho comercio con los EE.UU. Esto ayudó a la economía norteamericana, sin dudas. Así como también a mantener las tasas de interés bajas, cuya contribución se extendió hasta las economías desarrolladas”, remarca Llorca.