Claudio Agostini, economista: “¿Por qué ser propietario es mejor que ser arrendatario y por qué el Estado prefiere una opción para ti? Del punto de vista económico, no tiene sentido”

Una doble mirada. Por un lado, el economista de la Universidad Adolfo Ibáñez, Claudio Agostini, es crítico de las medidas en favor del sector inmobiliario contenidas en el proyecto de reconstrucción, y por otro, valora las recientemente anunciadas en la reforma al mercado de capitales.

Advierte que su mirada es netamente técnica, como especialista en microeconomía en materias tributarias y de libre competencia. Prefiere la evidencia a los comentarios políticos.

Bajo esa óptica no comparte la decisión del gobierno de establecer cambios tributarios en la reforma del mercado de capitales, “la evidencia es bastante robusta de que los créditos tributarios o la exención son un mal instrumento”.

Advierte que hay que tener cuidado en los detalles del nuevo Fondo para la Vivienda: “Si no se ponen los incentivos correctos, podría terminar siendo otro CAE”. Y respecto al impulso a la adquisición de viviendas lamenta que los gobiernos prefieran apoyar al sector de la construcción en vez de dejar que actúe el mercado. “La Cámara Chilena de la Construcción es un grupo de interés importante, influyente, y ha sido exitoso, históricamente, con todos los gobiernos, a través del lobby en generar beneficios para su sector”.

—¿Qué le han parecido las medidas a favor de dinamizar el mercado de la vivienda que el gobierno ha estado impulsando?

—El proyecto de reconstrucción tiene dos medidas que podría analizar. La primera, que me parece va en una línea equivocada respecto a lo que es una buena política tributaria, es eliminar el IVA a las viviendas nuevas, aunque sea temporalmente, y que además es retroactivo.

—¿Por qué una mala política?
—En general, la política tributaria debería ser neutra, tratar de distorsionar lo menos posible las decisiones de los agentes económicos. Acá se le está quitando el IVA a un bien que es la vivienda, y no a otros y ello distorsiona los precios y favorece a un sector de la economía. Si se desea favorecer a un sector debiese hacerse con subsidio directo y dejar los impuestos tranquilos. Además se efectúa con un instrumento que quita recaudación y aumenta el déficit, entonces está yendo al lado contrario de lo que queremos como es reducir el déficit.

—Generalmente se argumenta que la construcción genera empleo, y por eso hay que ayudarla a reducir el stock de viviendas nuevas que no ha podido vender

—Es una mala idea. Del punto de vista económico, ¿por qué en una economía de mercado, no se está dejando que los precios jueguen su rol? Porque en cualquier industria, si hay un sobrestock de lo que sea, de harina, de bebida, de autos, para vender hay que bajar el precio. Así funciona la economía y todas las industrias en Chile. En buen chileno cuando estás acachado con productos, no queda otra que bajar el precio. Lo vemos en los estadios los fines de semana: los sándwiches son más caros a la entrada y más baratos a la salida porque están acachados y no los vendieron. Entonces, ¿por qué tenemos que bajarle los impuestos, subsidiar al sector inmobiliario para que venda?  ¡que bajen los precios! Eso es lo que corresponde.

—En ese mismo sentido, se redujo el IVA en un 19% pero las viviendas nuevas no se redujeron en igual proporción, e incluso hace unos días un estudio indicaba que los precios estaban subiendo sobre un 5%, ¿cómo se explica?

—El objetivo de esta medida, supuestamente era favorecer a las personas para que pudieran acceder a una vivienda porque iban a poder comprar una vivienda nueva sin IVA, pero terminó favoreciendo a la inmobiliaria porque en vez de bajar 19% el precio, bajó en 4,5%; y la diferencia, se la queda la inmobiliaria. Ello es consistente con el hecho de que la Cámara Chilena de la Construcción haya pedido este beneficio y lo haya celebrado tanto.

—¿Por qué cree que los gobiernos lo ven como si fuera un mercado que necesita apoyo?

—Veo dos razones, y las dos me parecen que no son buenas. La primera es que la Cámara Chilena de la Construcción es un grupo de interés importante, influyente, y ha sido exitoso, históricamente, con todos los gobiernos, a través del lobby, en generar beneficio para su sector. Lo segundo, que es bien intencionado, pero con el instrumento equivocado, y es que genera mucho empleo. Entonces si el objetivo es el empleo, subsidiemos directamente, independiente de dónde se genere y si la construcción genera más, bueno, capturará más de ese subsidio, pero es un resultado no el objetivo.

—¿Cree que se cumplirá el objetivo de aumentar el acceso a la vivienda, con la extensión del subsidio a la tasa hipotecaria?

—Si favorezco el acceso a la vivienda, más personas compran, pero si el sobrestock sigue estando caro entonces las personas no compran porque no bajaron los precios. Tampoco se logra ese efecto.

—Un informe de la Asociación de Bancos señalaba que entre 2010 y 2026 el precio de las viviendas se cuadruplicó respecto de los ingresos. ¿Esta es una trayectoria normal en los distintos países o solo es el caso de Chile?

—Cuando uno mira a otros países, esta relación se ha ido transformando en un problema, no es sólo Chile. Los precios de las viviendas han estado creciendo a una velocidad más rápida que los ingresos, entonces el acceso a la vivienda se está haciendo más difícil. Hay múltiples factores.

Fondo para la Vivienda: “Si no se ponen los incentivos correctos, podría terminar siendo otro CAE”.

—El gobierno anunció la creación de un fondo especial para la compra de vivienda y un subsidio al ahorro en la reforma al mercado de capitales, ¿qué opina de ellas?

—Me parece que esas medidas van en el sentido correcto. Veo dos beneficios. Uno, permite que las personas puedan tener acceso a créditos de más largo plazo, a tasas más baratas y ello hace más accesible la vivienda, porque se podrán endeudar con un dividendo más pagable; es un buen instrumento. Y lo del incentivo al ahorro es bueno para la economía en general. Fue como históricamente se accedió a la vivienda en Chile. Y no tiene la distorsión de las anteriores medidas porque es para viviendas nuevas y antiguas.

—¿Qué le parece la estructura del Fondo que administrará BancoEstado?

—Ese fondo va a recomprar las letras, los créditos hipotecarios, lo que permitirá una baja de tasas, porque hay una garantía del Estado detrás, que lleva a que sean menos riesgosos. Lo que hay que tener cuidado, y aquí los detalles importan, es que no termine siendo un buen negocio para los bancos y un mal negocio para el Estado.

—¿Cómo podría suceder eso?

—No está pensado así, pero estoy preocupado de cómo salga. Podría darse la situación de que los bancos presten plata a un montón de personas muy riesgosas, que se sabe no van a pagar, y después le pasan la cuenta al Estado para que pague: negocio redondo para el banco y negocio pésimo para el Estado.

—¿Cómo lo que ocurre con el CAE que los bancos no tienen incentivos para cobrar el crédito estudiantil, y después trasladan la deuda al fisco?

—Exactamente, si no se ponen los incentivos correctos, podría terminar siendo otro CAE. No está pensado así el proyecto, pero veamos cómo sale, hay que ver el diseño porque el diablo está en los detalles.

—Han surgido voces que recuerdan lo que sucedió en Estados Unidos con Freddie Mac y Fannie Mae que compraban y garantizaban hipotecas a nombre del gobierno, y fueron las que desataron la crisis subprime. ¿Están los resguardos en el proyecto para evitar un episodio similar?

—En esos casos no había ninguna restricción al tipo de bonos ni a los activos subyacentes, y efectivamente había bonos basura en activos que valían nada y en el papel valían mucho. En el proyecto eso está acotado a la compra de una vivienda que ya existe, nueva o usada.  Ahora, si esto permitiera, por ejemplo, comprar viviendas en blanco, ya nos empezamos a acercar un poquito a lo que acabas de plantear; permitir que este fondo opere para compras en blanco o en verde, sin duda es más riesgoso porque podrían surgir empresas constructoras que saben que no van a construir, venden todo, la empresa quiebra, se queda con parte de la plata, el banco pierde el crédito y paga el Estado con la garantía. Esos son casos hipotéticos…

—No está así en el proyecto..

—Lo que importa es que el banco tenga incentivos para prestar los montos correctos a las personas correctas por viviendas que existen. Como está escrito el proyecto están los incentivos correctos, pero esto es una especie de bandera roja de que ojalá el Congreso no cambie.

—El Presidente Kast dijo “queremos un país de propietarios, no de arrendatarios”, lo que ha sido reiterado por el ministro de Hacienda. ¿Por qué es importante ser propietarios desde el punto de vista económico?

—Desde el punto de vista de un economista es completamente irrelevante: tú puedes optar por arrendar toda tu vida y con la plata que hubieras comprado hacer otra cosa, o puedes haber comprado una casa y después dejarla en herencia o venderla antes de morir. Cada uno debe hacer lo que le conviene, no es evidente para nada que económicamente te convenga una opción sobre la otra, eso no es cierto.

—¿Responderá a una idiosincrasia particular del país, el sueño de ser propietarios?

—Es verdad que en Chile hay una especie de obsesión por el sueño de la casa propia, que no sé de dónde viene. Hay otros países como Inglaterra e Italia, donde la mayoría de las personas arriendan toda la vida y no es un drama. Es una opción. Yo no creo que el Estado deba decidir por las personas, ¿por qué ser propietario es mejor que ser arrendatario y por qué el Estado prefiere una opción para ti? A mí no me acomoda y del punto de vista económico no tiene sentido tampoco, prefiero que las personas puedan libremente elegir si son arrendatarios o propietarios, opten por lo que más les conviene y que el Estado sea neutral. Acá el Estado está sesgando las decisiones, no está siendo neutral y yo no veo una buena razón económica para eso, sobre todo cuando son recursos escasos.

“Seguimos inventando créditos tributarios y exenciones para todo”

—¿Qué opinión le merece el resto de las medidas incorporadas en la reforma al mercado de capitales?

—Tiene algunas cosas que pueden ser interesantes, y algunas que me preocupan. Tratar de mejorar el acceso al crédito en general y a la bolsa para empresas de distintos tamaños me parece bien. Lo que me parece mal es volver a ocupar instrumentos tributarios.

—¿Por qué no es una buena idea reducir los impuestos?

— El sistema tributario no es para subsidiar actividades ni empresas, ni por tamaño ni por nada; es para recaudar lo que el Estado necesita para financiarse al menor costo posible, con las menores distorsiones y que sea fácil de fiscalizar y administrar. Hay otros instrumentos mejores, y acá seguimos inventando créditos tributarios y exenciones para todo.

—¿Cuáles debiesen ser los instrumentos a ocupar, entonces?

—Si de verdad queremos hacer algo es mejor un subsidio directo, así sabemos cuánto cuesta, a quién se lo damos, y no perdemos el control de cuánto va a costar. Todo este tipo de exenciones, créditos y beneficios hacen más difícil fiscalizar, se abren hoyos de elusión y de evasión que son un problema porque terminan beneficiando a los que pueden usarlos y generan distorsiones importantes en la economía. En general, todo eso me parece mal y la evidencia es bastante robusta de que los créditos tributarios o la exención son un mal instrumento.

—¿Si la evidencia dice eso, por qué la autoridad propone precisamente exenciones y perforar el sistema tributario?

— Desde el punto de vista tributario sabemos que es una mala política tributaria, pero tiene buena venta. Si me preguntan: ¿quieres pagar impuestos? Obvio, que prefiero que no. Entonces ir a preguntarle a los interesados y en base a eso tomar decisiones, lo encuentro complicado porque no sé si uno hace buenas políticas públicas haciéndole caso a las peticiones de todos los grupos de interés. Por lo que he visto, los grupos de presión son muy efectivos en lograr beneficios tributarios. Hasta ahora, puede que este gobierno los haya escuchado más que otros, pero ha ocurrido en todos.