Director ejecutivo de TRESA asegura que el negocio del descuento llegó para quedarse: “Hoy está emergiendo un interés por la búsqueda del precio y las ofertas”

Modalidades de tiendas estadounidenses como TJ Maxx, Marshalls, Burlington y Ross no están tan lejos del panorama local. ¿El motivo? El negocio de las tiendas de descuento permanente llegó para quedarse. Esa es la lectura de un experto. El director ejecutivo de Tres Asociados (TRESA), Cristián Cox, observa cómo se reordena el mapa de la renta inmobiliaria de centros comerciales apuntando al precio como principal referente de outlets y del hard discount en el sector supermercadista. “Estos son formatos orientados a precios más bajos que se van a mantener en el tiempo. Aunque la economía va a mejorar así como el ingreso disponible, y el consumo va a aumentar, para un segmento de clientes estas modalidades siempre van a ser su lugar de compra”, señala en conversación con The Clinic.

Asegura que este panorama allana el terreno para otras modalidades que todavía no aparecen en el mercado local. “Probablemente, en algún minuto, esto también va a llegar a las tiendas departamentales como en Estados Unidos. De hecho, allá los mayores crecimientos dentro de ese segmento se están dando en las tiendas orientadas a precios más bajos, es decir, en las cadenas de descuento. Formatos como Ross, Marshalls, Burlington o TJ Maxx son los que más están creciendo”, explica el ejecutivo de la empresa de asesoría y gestión de activos inmobiliarios enfocada en rentas comerciales.

Pero el segmento de precios es sólo una parte de los cambios que se están observando desde la industria de la renta inmobiliaria comercial. Hay muchos otros factores que reconfiguran a la industria, como el avance de los strip centers debido a la mayor preferencia de los clientes por la proximidad; el aumento de los costos de arriendo para los locatarios de los centros comerciales; y la transformación del comercio debido al boom del ecommerce. 

—¿Cuáles son los activos que están fortaleciendo su posición dentro de la industria de renta inmobiliaria comercial?

—Tenemos a los grandes centros comerciales, que prácticamente no tienen planes de crecimiento. En general, observamos un crecimiento del formato de conveniencia como los strip centers. Esto va muy en línea con lo que los franceses llaman “ciudad a 15 minutos”, es decir, yo vivo, trabajo y voy de compras en un entorno de 15 minutos. Diría que ese formato de proximidad ha crecido mucho y además tiene mucho potencial de crecimiento hacia adelante. A su vez, esta modalidad está anclada a los supermercados vecinales o más pequeños, cuyos planes de crecimiento también son grandes. 

—¿Qué otros formatos están tomando fuerza en los centros comerciales y qué explica su crecimiento?

—Otro formato que también destaca en los centros comerciales son los outlets, que comúnmente están ubicados en zonas más periféricas. Eso significa que son terrenos más baratos, lo que permite ofrecer arriendos más bajos. Como el negocio tiene un costo más liviano para el arrendatario se traduce en mejores precios para los clientes. Hoy en día, los proyectos de grandes operadores comerciales son precisamente outlets. Todo esto se debe a que desde el mercado se han dado cuenta de que hay una gran cantidad de consumidores en Chile que están buscando alternativas de precios.

—Entonces, se podría decir que hay una batalla entre los operadores por captar a los consumidores que prefieren precios más bajos…

—Claro, hoy está emergiendo este interés por la búsqueda del precio y de las ofertas, lo cual no solo está siendo respondida a través del formato outlet. A los supermercados les pasa exactamente lo mismo. Está la llegada de PriceSmart, por ejemplo, y el despliegue en este segmento de los grandes holdings, como Cencosud con Don Salva, Walmart con un plan agresivo de crecimiento con Bodegas Acuenta y Unimarc que está respondiendo con Super10 y Alvi. Además, también se ha anunciado que llegarán cadenas con este mismo modelo. Entonces, sí, no solo en el segmento inmobiliario de los centros comerciales se observa esto, sino que en los supermercadistas también se están desarrollando formatos destinados a satisfacer a un público que busca, precisamente, el precio perfecto. 

Fuerte presión sobre los locatarios de malls

—Así como se reconfigura la industria producto de un mayor interés por la proximidad y los precios más bajos, ¿cómo está influyendo el ecommerce considerando que quizás los consumidores prefieren ir menos a las tiendas de forma presencial?

—Efectivamente la penetración de la compra digital ha sido muy fuerte. Diría que las tiendas van a seguir tocando mucho la tecla de la experiencia, lo que se puede hacer dentro de la tienda -además de comprar-, por ejemplo, alguien que recomiende productos, personalizar ropa, arreglar zapatillas o tomarse un café. Son distintas las cosas que se pueden hacer dentro de la tienda y eso hará que la presencialidad no pierda vitalidad con el tiempo.

—¿Cómo evalúa el panorama actual de la renta inmobiliaria comercial? 

—Hay una tendencia muy cercana de corto plazo. Elaboramos un informe de los resultados del segundo trimestre de este año de los principales operadores: Cencosud, Parque Arauco y Mall Plaza, analizando qué estaba pasando con la renta inmobiliaria comercial. Lo que encontramos fue que los centros comerciales crecieron, pero sus locatarios no. En términos generales, las ventas de los locales cayeron 1,3% respecto del mismo período del año pasado, sin embargo, los ingresos, que son básicamente las rentas de arrendamiento de los centros comerciales, crecieron 5,5%. En ese contexto, es importante considerar que estamos en un entorno económico más bien comprimido, con una economía que está registrando un desempeño bajo, en que el comercio prácticamente no ha crecido. 

—¿Cómo ha evolucionado el costo de ocupación de los locales comerciales para los arrendatarios?

—Vemos, fundamentalmente, que el componente fijo de la renta aumenta su participación o, mirado al revés, el componente variable pierde peso. El componente variable se gatilla en la medida en que los locatarios venden mucho, entonces superan el nivel de arriendo fijo y se empieza a cobrar un arriendo variable. Esto, en todas las cadenas que analizamos, disminuyó y hay un mayor costo de ocupación. En algunos sube más, en otros sube menos, pero en todos el costo de arrendar un local comercial o de utilizar un local comercial dentro de un centro comercial es más caro en el 2026 que en el 2025 para los arrendatarios. 

—¿De qué forma se puede enfrentar este escenario que se traduce en arriendo más altos para los locatarios? 

—Hay medidas orientadas a aumentar el tráfico de clientes para aumentar ventas y por lo tanto, mejorar los números de nuestros locatarios. También, como administradores de centros comerciales, estamos trabajando en la contención y reducción de gastos para que la línea de costo también sea menor, de manera que el resultado en el margen de los arrendatarios sea más interesante.

—¿En qué medida el crecimiento del comercio online ha incidido en el flujo de visitantes a los centros comerciales?

—Hay una parte de eso también. Inevitablemente, esto es algo que estamos viendo, pero no es lo que estamos comparando. Cuando hablamos de la estadística que mencionamos inicialmente, en este pequeño informe que hicimos estamos comparando los resultados del segundo trimestre de este año con los del segundo trimestre del año anterior, cuando la penetración fuerte del ecommerce ya se había producido, lo estamos viviendo desde la pandemia, desde 2020-2021. Creo que hoy lo puntual, y por eso hablaba del cortísimo plazo, es la presión que existe sobre los locatarios: las ventas no crecen porque las personas tienen menos ingreso disponible o están con sus ingresos más apretados, mientras los locatarios, al mismo tiempo, están enfrentando un aumento de costos.