SMU apuesta por negocio de los strip center: el tras bambalinas del mercado que creció más de 53% en la última década en el Gran Santiago

Proximidad, inmediatez y accesibilidad a servicios fundamentales -como minimarkets, farmacias o incluso tiendas de mascotas- son algunos de los atributos emblemáticos de los strip centers, segmento que durante los últimos años ha mostrado un sostenido auge en nuestro país. De hecho, hay visionarios, como el consorcio SMU, matriz de la cadena de supermercados Unimarc, que apuestan por este nicho.

Así lo reveló Diario Financiero, al señalar que la empresa ligada a la familia Saieh busca entrar a este negocio con un strip center de 3.700 m2 a edificar en Camino Lonquén 17.723, comuna de Maipú. La obra además contempla un supermercado de poco más de 1.800 m2.

Vale mencionar que SMU conoce de cerca el negocio de los strip center, o malls vecinales: cuando la familia Saieh controlaba Vivo Corp manejó casi una docena de este tipo de activos, los que vendió al grupo Patio el año 2019, de acuerdo al periódico antes mencionado.

“Este proyecto se suma a otras oportunidades que podemos aprovechar, pero no está en nuestro foco de crecimiento el desarrollo de strip centers, si no que continuar con el desarrollo del negocio de supermercados en el marco de potenciar nuestro plan de crecimiento omnicanal”, indicó Carola Selume, gerenta corporativa inmobiliaria de SMU a The Clinic tras ser consultada por el tema.

El boom de los strip centers en Chile

Los strip center se definen como centro comerciales de pequeño formato, emplazados generalmente en esquinas de alto flujo vehicular, que consisten en una edificación aislada de uso comercial exclusivo, con una o más tiendas ancla -farmacias, bancos o supermercados-, administrados por una sociedad, y que abarquen no más de 6 mil metros cuadrados (m2) arrendables.

En su último reporte, que analiza el desarrollo del segmento de strip centers, GPS Property indica que este mercado ha crecido un 19% en los últimos cinco años, pasando de 355.959 m² en 2019 a 423.656 m² -204 centros- al cierre del primer semestre de 2024.

Por otro lado, la compañía también menciona que este nicho en el Gran Santiago ha experimentado un crecimiento del 53,4% en nuevos centros durante los últimos diez años, con un registro de 204 ubicaciones y un promedio histórico de ocho nuevos strip centers ingresados por año

Sergio Correa, gerente inmobiliario de Colliers, se refirió al boom de los strip centers en Chile, afirmando que este segmento “ha mostrado un crecimiento sostenido, impulsado por la urbanización, cambios en los hábitos de consumo y el mayor poder adquisitivo de la clase media. Sin embargo, en los últimos años, el ritmo de crecimiento ha comenzado a moderarse debido a la saturación en algunos mercados y la competencia de otros formatos como outlets y centros comerciales regionales”.

Respecto de la vacancia de strip centers en el Gran Santiago, precisó que se estabilizó durante la primera mitad del año, pasando de 5,7% a 5,5%. Desde 2022 en adelante, plantean en Colliers, la vacancia de mantiene en niveles similares, tras alcanzar un récord de 6,8% en 2021.

En cuanto a la producción, el primer semestre del año se registró un ingreso de solo 1.104 metros cuadrados en dos nuevos proyectos, una caída del 75% respecto al mismo período de 2023, cuando se incorporaron 4.454 metros cuadrados. “Este es el nivel más bajo de los últimos dos años. Sin embargo, se espera un repunte en la segunda mitad del año con el ingreso de cinco nuevos proyectos, que agregarán aproximadamente 8.000 metros cuadrados al mercado”, dijo Correa.

En Colliers señalan que la oferta de strip centers en Chile se concentra principalmente en la Región Metropolitana (RM), que lidera el mercado, seguida por ciudades intermedias y zonas costeras.

En el Gran Santiago, el inventario alcanzó 249.651 metros cuadrados en el primer semestre de 2024. Solo en la RM, la zona nororiente -Providencia, Las Condes, La Reina, Ñuñoa, Vitacura y Lo Barnechea- representa el 31% del total. Le siguen la zona norte con un 20%, la surponiente con un 19%, la zona centro con un 16% y la suroriente con un 14%.

¿Los strip centers como un polo de inversión?

Correa, de Colliers, indicó que los strip centers representan una oportunidad de inversión dado que “proporcionan ingresos predecibles y constantes. Esto es especialmente relevante en un entorno económico donde la seguridad de las inversiones es una prioridad”.

“Los strip centers también ofrecen una excelente herramienta de diversificación para los inversionistas que buscan equilibrar sus portafolios. Al ser una alternativa diferente a activos más tradicionales como oficinas y viviendas, permiten reducir riesgos asociados a la concentración en un solo segmento del mercado inmobiliario. Finalmente, los strip centers presentan un perfil de riesgo más bajo en comparación con otros formatos comerciales, debido a su enfoque en ubicaciones estratégicas y la demanda sostenida de servicios básicos que operan en estos espacios”, acotó el gerente inmobiliario de Colliers.

Por su parte, Esteban Acevedo, gerente de finanzas corporativas de GPS Property, declaró que “la renta comercial, especialmente en formatos de strip center o stand alone con supermercados, es una de los assetclass con mayor profundidad en el mercado de renta inmobiliaria en Chile, en especial muy apreciado por inversionistas institucionales y family office”.

Acevedo añadió que “los strip center en el último tiempo han tenido un muy buen performance, con alta estabilidad en sus ingresos y han sido capaces de adaptarse muy rápido a nuevas tendencias cambiando rápidamente los mix comerciales, estos generalmente están acompañados de tiendas anclas que son los grande atractores de flujo, en cuanto a estos últimos de preferencia que puedan ser un supermercado”.

¿Por qué invertir en ellos?

A juicio de Acevedo existen dos razones importantes por las cuales empresas como SMU podrían estar interesados en invertir en el desarrollo de strip centers: “la primera es de forma estratégica dado que pueden tener el control del activo, y si es una buena ubicación en término de ventas del supermercado, no quedan sujetos a que en la renovación del contrato los puedan cambiar por otro operador”.

“La segunda razón de peso, es que ellos al ser la tienda ancla, son los que les dan la ‘vida’ al centro comercial y les permite participar en el margen de desarrollo y futura plusvalía del activo”, apuntó Acevedo.

Correa, en tanto, hizo hincapié en que “los strip centers requieren una inversión inicial significativamente menor en comparación con la construcción de un gran centro comercial. Esto facilita a las cadenas expandir su presencia geográfica con un menor nivel de riesgo financiero, especialmente en mercados más pequeños o emergentes. Además, al ubicarse en áreas estratégicas con alta frecuencia de visitas, los strip centers fomentan una mayor rotación de inventario, lo que mejora la gestión de stocks y permite responder con agilidad a la demanda del consumidor”.