Columna de Ernesto López: Propuestas para resolver el problema de la Vivienda en Chile

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La vivienda en Chile es vista como un bien de consumo y no como un derecho.

El Estado chileno ha entregado exitosamente subsidios a la propiedad de vivienda (actualmente un 64% de hogares del país es propietario), pero lo ha logrado a costa de renunciar a derechos esenciales: ubicación en la ciudad, calidad de vida, seguridad barrial, acceso al transporte, a servicios, a educación, a salud, a oportunidades de empleo, etc.

La segregación urbana en Chile es una de las más altas del mundo. La delincuencia o problemas ambientales se agudizan en los barrios de menores ingresos, mientras que la cohesión, la solidaridad y la participación son menores allí que en el resto del país (revisar informe Encuesta COES, 2017). El mito del “barrio pobre pero solidario” está muriendo en el Chile neoliberal actual.

El gobierno actual heredará al país un déficit de vivienda que asciende a alrededor de 500 mil hogares, con más de 40 mil familias asentadas en campamentos.

Desde 1990, los gobiernos neoliberales de la Nueva Mayoría y de la derecha se auto- asignaron el rol solamente de entregar subsidios a los hogares para la compra de vivienda en el mercado privado. Este sistema es perverso, ya que segrega a las personas según su capacidad económica (comunas para pobres, comunas para la clase media, y comunas para los ricos). La capacidad de localización de los hogares depende de los precios de oferta que imponen las inmobiliarias privadas. Por estos motivos, gran parte del país actualmente no puede acceder a la vivienda adecuada: hogares en formación, estudiantes, pobladores, tercera edad, inmigrantes, son los principales afectados.

Como señala la ONU, la situación en Chile es especialmente preocupante para los migrantes, quienes experimentan diversas formas de discriminación en la vivienda: no pueden beneficiarse de subsidios hasta que hayan residido en Chile por al menos tres años y se hayan convertido en residentes permanentes. Esto los obliga a arrendar en condiciones abusivas o residir en campamentos.

Más difícil aún es para las mujeres migrantes, especialmente si no están unidas a un hombre. Con oportunidades de empleo escasas, no pueden arrendar una vivienda, y en los cités y campamentos suelen sufrir violencia.

La Encuesta a Campamentos realizada por TECHO (2017) muestra que el 60% de los hogares que viven en campamentos lo hace porque no puede solventar los altos costos de arriendo en el mercado formal. En Chile existen 660 campamentos, donde viven alrededor de 116.000 personas. Esta cifra ha aumentado en un 41% desde el año 2011, y todo indica que lo seguirá haciendo. Casi un tercio de los pobladores de campamentos son migrantes internacionales.

Los pueblos originarios, enfrentan bajos estándares de vivienda como resultado de políticas y prácticas discriminatorias de larga data. Las personas en situación de calle siguen siendo un problema grave, y muchas veces sufren discapacidades y no encuentran opciones de vivienda excepto los servicios de alojamiento periódico, y de caridad.

El mercado de vivienda en Chile, totalmente privatizado, ha demostrado ser eficiente sólo para generar beneficios privados a las empresas y a quienes especulan con departamentos, cités y terrenos periféricos (caso Caval, como ejemplo reciente). Pero este mercado es ineficiente para lograr vivienda de calidad para la mayor parte de los hogares del país.

Las inmobiliarias chilenas aprovechan la falta de regulaciones sobre el uso del suelo. Por lo general, obtienen permisos para construir edificios en altura o complejos de departamentos sin restricciones de altura o densidad, sin consultar a los residentes locales, sin tomar en cuenta las necesidades o el carácter de la comunidad, y venden vivienda a precios muchas veces exorbitantes.

Hoy las rentabilidades de las inmobiliarias llegan sin problemas al 30% o 40% de su inversión, por proyecto. Un solo edificio de 300 departamentos se vende normalmente en 30 ó 35 millones de dólares. Para aumentar sus ganancias, las inmobiliarias venden casas y especialmente departamentos cada vez más caros, pero menos espaciosos, y en edificios cada vez más saturados (en alta densidad) y con mayor impacto en los barrios que los rodean, destruyendo el patrimonio de los barrios y la calidad de vida de los vecinos. Pero los costos de construcción y suelo no han aumentado en la misma medida. El problema es que el mercado está muy concentrado, en pocas empresas, muy poderosas, que definen los precios.

Por otra parte, el mismo mercado inmobiliario produce vivienda social, segregada y en calidad insuficiente, casi siempre privilegiando sus altísimas rentabilidades por sobre la calidad, habitabilidad o seguridad de estos entornos. Es decir, agudizando (y no aminorando) los graves problemas de segregación urbana que tenemos como país.

¿Cómo se puede resolver el problema?

En el Frente Amplio nos hemos reunido diversos expertos en vivienda y ciudad, desde el mundo académico, barrial, de organizaciones populares, e incluso del sector privado (profesionales y pequeñas empresas), con el fin de resolver este problema.

Nuestro objetivo principal es comenzar a hacer respetar el Derecho a la Vivienda en Chile, y usar todas las competencias que tiene el Estado para lograrlo (actualmente desaprovechadas).

Hay cinco ejes que nos parecen fundamentales:

1. Participación directa (sin lucro) del Estado en la producción de la vivienda

El Estado debe disminuir progresivamente la política subsidiaria heredada de la dictadura. Proponemos crear Corporaciones de Desarrollo Urbano (CDU), entidades públicas sin fines de lucro, que gestionarán el suelo, contratarán directamente a las empresas constructoras privadas, por licitación pública y transparente (tal como lo hace actualmente el MOP), considerando rentabilidades normales para éstas.

Eliminado el factor de “lucro inmobiliario”, el Estado será capaz de asegurar precios de vivienda más bajos para los habitantes del país.

Las CDU se preocuparán de dotar de entornos habitacionales urbanos y rurales saludables y seguros para las personas. Al no producirse para fines de lucro de las grandes empresas privadas, la vivienda tendrá tamaños dignos y adecuados para la vida de los hogares.

Las CDU tendrán directorio y autonomía de recursos a nivel de regiones, responderán a la autoridad regional democráticamente elegida y trabajarán con las oficinas de vivienda municipales. Es una medida de descentralización. Las CDU promoverán el acceso a la vivienda en modalidad de compra, arriendo, cooperativa o autogestión, según las necesidades de cada región y hogar. Pensamos factible lograr en poco tiempo una participación de entre un 15% a un 20% de la oferta de vivienda en el mercado, compitiendo con las inmobiliarias privadas, reduciendo los precios actuales de vivienda, ya que el mercado será más competitivo.

Esta medida no es nueva en Chile, y se asemeja a las eficientes corporaciones públicas de vivienda, que fueron cerradas por la dictadura cívico-militar en 1975.

2. El Estado debe contar con Bancos de Suelo y Vivienda

Bancos de Suelo para el desarrollo de proyectos de interés social y equipamiento, con traspaso de suelo fiscal disponible para la construcción de vivienda de interés público y su infraestructura.

Banco de Vivienda para el arriendo y la inclusión social (hogares vulnerables, inmigrantes, pueblos originarios, etc.). El Ministerio de Bienes Nacionales y otras reparticiones públicas ya cuenta con cientos de hectáreas de suelo bien localizado de propiedad fiscal en las ciudades chilenas, las que podrán ponerse al servicio de las CDU.

3. Fomento a la autogestión de vivienda y cooperativas

Se deben apoyar las organizaciones sociales que buscan mantener su cohesión barrial, y que sean capaces de gestionar transparentemente los recursos públicos disponibles. Es posible dar apoyo técnico y económico del Estado a los comités autogestionarios de vivienda, cooperativas sin fines de lucro y cooperativas de ayuda mutua o de autoconstrucción asistida, con un sistema solidario y de presupuesto diferenciado para estos fines. Existen ejemplos en el país que ya han ocupado esta modalidad (modelos Ukamau y MPL), y son más eficientes en términos de precio, calidad de la vivienda y entorno, y localización, pese a todas las restricciones que les presenta el actual SERVIU.

4. Recuperación de Plusvalías Urbanas

El país debe exigir al sector privado devuelva las cuantiosas valorizaciones de suelo que generan las inversiones públicas en infraestructuras urbanas. Estas valorizaciones actualmente son apropiadas exclusivamente y en su totalidad por las inmobiliarias y grandes propietarios de suelo, y deben retornar a la propiedad social. Estos cobros serán reinvertidos con priorización según un índice de vulnerabilidad comunal.

5. Eliminar la especulación de suelo y promover estándares barriales

Se debe penalizar la retención especulativa del suelo urbano, con aplicación de impuestos progresivos a suelo subutilizado que considere como última opción la expropiación. Se debe realizar también mayor control de precios de arriendos residenciales privados. Por último, definir y exigir estándares mínimos de infraestructura y equipamientos a escala comunal y barrial para los proyectos de vivienda, con exigencias de accesibilidad para
personas con discapacidad.

Se trata de medidas concretas, realizables al corto plazo, que mejoran la vida, y cumplen con el Derecho a la Vivienda de todas y todos los habitantes del país.

* Ernesto López es Arquitecto, asesor programático de Vivienda y Ciudad, Candidatura de Beatriz Sánchez