7 secretos para invertir en departamentos en Chile y retirarte joven

Una de las mejores estrategias para capitalizar tu patrimonio con el tiempo y poder retirarte antes, es iniciando en la inversión inmobiliaria.

Este tipo de inversión particular permitirá que tu dinero trabaje por sí mismo con un mínimo esfuerzo de tu parte, al mismo tiempo que los riesgos involucrados sean considerablemente bajos en relación con otros tipos de inversión.

¿Cuáles son los beneficios de la inversión inmobiliaria Chile?

Antes de adentrarnos de lleno en 7 secretos para invertir en departamentos en Chile, revisemos los principales 5 beneficios que tiene la inversión inmobiliaria:

1.Rentabilidad elevada

Por lo general la inversión inmobiliaria suele entregar retornos que triplican o cuadruplican año a año a los depósitos a plazo.

2.Incremento sustancial del patrimonio

Irás capitalizándote año a año debido a varios factores: capitalización del crédito, plusvalía, interés compuesto, delta positivo y aumento UF.

3.Ingresos por arriendos

Podrás arrendar el departamento de forma tradicional o a través de Airbnb, un modelo que es bastante rentable en algunas zonas específicas de Chile. Si quieres saber más, pincha aquí.

4.Financiamiento accesible

Existen opciones súper inteligentes hoy en día como el Bono Pie, del que hablaremos más adelante, multicrédito, mutuarias, y otros factores.

5.Ventajas fiscales

Existen varios incentivos fiscales nuevos que jugarán a tu favor. Como el beneficio DFL2, beneficio 55 bis, el nuevo beneficio tributario para comprar viviendas donde el Estado te devuelve 1 millon por año durante 5 años, entre muchos otros de los que hablaremos ahora.

Dicho esto, ahora vamos con los 7 secretos para invertir en departamentos en Chile y retirarte joven.

1.Evaluar a fondo la rentabilidad

Si estás considerando realizar una inversión en este sector, será esencial que te familiarices con el cálculo de la rentabilidad para tomar decisiones fundamentadas desde lo numérico.

Entender este conjunto de conceptos te permitirá evaluar si la inversión que estás por llevar a cabo tendrá consecuencias positivas o negativas a largo plazo. Y para ello utilizarás principalmente 5 indicadores:

.Cap Rate

.UF/m2

.Cash on Cash

.ROI

.Delta Mensual

Acá se enseñamos cómo hacerlo

2.Utilizar siempre el apalancamiento inmobiliario

La estrategia de apalancamiento en propiedades implica la utilización de financiamiento o deuda para la adquisición de bienes inmuebles. Este enfoque es comúnmente adoptado por inversionistas y compradores de viviendas, con el objetivo de maximizar el rendimiento potencial de su inversión.

En términos prácticos, el apalancamiento en propiedades opera de la siguiente manera: en lugar de desembolsar la totalidad del precio de una propiedad en efectivo, se emplea una combinación de capital propio y financiamiento externo, como un préstamo hipotecario (a través de mutuarias y bancos como ya explicaremos), para cubrir los costos de adquisición. Para así permitirte acceder a excelentes propiedades de inversión que de otra manera sería imposible.

Esta estrategia te brindará la capacidad de equilibrar tus finanzas, mientras generas ganancias a través de la apreciación del valor del activo con el paso de los años, algo que por cierto, hace única a la inversión inmobiliaria como ya dijimos.

3.Hacer uso del Bono Pie

El Bono Pie se presenta como una trampa para pagar menos pie al adquirir un departamento.

Prácticamente funcionará como una asistencia financiera proporcionada por la inmobiliaria a favor de sus clientes en el que inflará el valor de la propiedad para hacer creer a la entidad financiera elegida para sacar un crédito hipotecario, que está financiando el 80% de la propiedad, cuando en realidad estará financiando el 90% o hasta 100% de la propiedad.

Aquí la estrategia infalible estará siempre en endeudarte con mutuarias primero (que son entes que no harán figurar tu deuda en el sistema), para luego al haber agotado esa instancia, ir a hacer multicrédito en varios bancos a la vez (pidiendo varios préstamos en un periodo de tiempo inferior a 7 días, para que las entidades no se compartan información y puedas literalmente sobreapalancarte).

Haciendo lo anterior de forma inteligente, eligiendo una buena ubicación y comprando a buen precio (buena rentabilidad) desde un primer momento, te asegurarás casi en un 90% que tu inversión será totalmente segura y rentable.

4.Utilizar el nuevo beneficio tributario en el que el Estado te devuelve hasta 5 millones

La aprobación reciente de la Ley N° 21.631 representa un beneficio significativo en el panorama inmobiliario chileno al instaurar un beneficio fiscal destinado a la compra de viviendas nuevas mediante créditos hipotecarios.

La normativa dispone de un beneficio temporal que abarca desde el año 2024 hasta el 2029, proporcionando un crédito anual de hasta 16 UTM, lo que se traduce en $1.023.360 considerando la cotización de noviembre de 2023.

Es decir, el Estado te “pagará” 1 millón anual durante 5 años, por comprar tu propiedad nueva con crédito hipotecario.

5.Transformarte en empresario unipersonal si tienes más de 5 propiedades

Se trata de un modelo de entidad comercial en el cual uno se transforma en “empresario” utilizando el mismo RUT de persona natural. No existe una separación legal entre el propietario y la entidad comercial en sí.

Algunos beneficios de esta figura serán descontar 100% de los intereses de los créditos hipotecarios anuales sin límite, descontar gastos como corretaje o mantenimiento de los departamentos, recuperar el IVA de tus propiedades entre muchos otros.

También tendrá factores a considerar como: pierdes el beneficio de las 8.000 UF de exención al vender la propiedad, así que debes analizarlo a fondo.

6.Adquirir departamentos en blanco

Es la opción preferida por aquellos inversionistas que se encuentran listos para invertir, pero no cuentan con grandes cantidades de dinero ahorradas.

Se presenta como una alternativa altamente atractiva, ya que, al realizar un análisis exhaustivo, descubrirás la oportunidad de acceder a precios muy competitivos en esta fase.

7.Invertir en comunas con alta proyección

Ten presente que, en el rubro de la inversión inmobiliaria, será crucial enfocarse en comunas emergentes que anticipen un crecimiento significativo en plusvalía. Este paso será fundamental, independientemente de la estrategia que estés diseñando, para asegurar la rentabilidad de tu inversión a mediano y largo plazo.

En resumen, invertir en bienes raíces en Chile siempre será una manera muy efectiva de multiplicar tu capital, si lo haces siguiendo estos consejos que te hemos proporcionado.

Nunca dejes nada al azar, y siempre utiliza las métricas y principios que has leído, para hacer que tu inversión sea totalmente segura y rentable.

Te dejamos un VIDEO de 4 MINUTOS para que aprendas a generar $100 millones en 5 años invirtiendo en 2 departamentos (para retirarte joven), una oportunidad histórica en Chile este año.