Un problema de quienes no son dueños de su hogar: las restrictivas normas para que los arrendatarios tengan voto en sus comunidades

Bernardo Ferres (45) vive hace 12 años en un edificio patrimonial de Santiago Centro. Desde que se casó con su pareja, es arrendatario de un lugar de 70 m2 del cual “no pretenden moverse” todavía. Han armado su hogar en ese departamento, cambiado el papel mural por lo menos tres veces en una década, instalado cuadros y arrimos en las paredes e incluso, construyeron un techo para que la terraza no se lloviera en invierno.

Pero a pesar del tiempo, dinero y entusiasmo que le han puesto al lugar, ninguno de los dos ha sido admitido en el grupo de whatsApp de la administración del edificio. Mucho menos, se les permite participar de las asambleas mensuales para discutir temas de la comunidad.

“Ni siquiera para cuando fue el Estallido Social nos preguntaron nuestra opinión para ver si era posible aumentar la seguridad en el edificio”, cuenta Ferres con resignación. Ve cómo hay cosas de las que le gustaría ser parte pero simplemente no puede hacerlo si no es dueño del departamento.

Eso estaba amparado en Ley de Copropiedad Inmobiliaria (Ley 19.537) hasta 2022. Ésta establecía que solo los propietarios de unidades podían participar en las asambleas y tomar decisiones sobre la comunidad o condominio. Los arrendatarios entonces, no tenían derechos legales para participar en la toma de decisiones.

Después de eso, nació la Nueva Ley de Copropiedad Inmobiliaria (Ley 21.442). Su última actualización, que fue a principios de años -30 de enero de 2024-, modificó el Artículo 5°. Si antes, el arrendatario sólo podía votar mediante un poder simple del propietario, ahora, si el propietario no comunica “que su arrendatario no puede votar por él“, la ley define que por defecto el arrendatario tendrá voz y voto.

“Si el copropietario no hiciere uso del derecho de designar representante o, habiéndolo designado, éste no asistiere, para este efecto se entenderá que acepta, por el solo ministerio de la ley, que asuma su representación el arrendatario o el ocupante a quien hubiere entregado la tenencia de su unidad. Salvo, que el propietario comunique al comité de administración y al administrador, en la forma que establezca el reglamento de la ley, que no otorga dicha facultad”, dice la ley.

Es un enjambre complejo. “A la luz de la ley actual, el arrendatario no tiene derecho a voto respecto de las decisiones que se toman en un condominio como tal. Éstas solo pueden ser tomadas por la Asamblea de Copropietarios, quienes delegan funciones al Comité de Administración y al Administrador”, explica Alberto Urrejola, abogado inmobiliario del estudio jurídico Abogados Propiedades. Pero según explica la actualización de la Ley 21.442, si el propietario no se hace cargo de asistir a votar, por defecto, el arrendatario puede hacerlo. A no ser de que el propietario diga expresamente lo contrario.

A Bernardo Ferres, le irrita no poder participar en situaciones de la comunidad, así le afecten o no directamente al departamento. “No quiero estar en el grupo de whatsApp por si se me rompe una llave en la cocina. Eso lo puedo arreglar yo. Lo que me revienta es que no nos incluyan en temas de la vida en común“, dice.

Luego cuenta el ejemplo de cuando empezaron a pintar las fachadas de los edificios del sector en 2023. “A la comunidad se le pidió una cuota de $60.000 pesos extra en los gastos comunes para hacerlo. Al propietario no le interesaba pagar por eso. Nosotros tuvimos que poner de nuestra plata aunque no nos hayan invitado a la reunión donde decidieron que esa sería la cuota. Yo podría haber propuesto una opción más barata quizás, qué se yo”, cuenta hoy.

Según Sebastián Ortega, subgerente de consultoría y estudio de la corredora GPS Property, “es común que los arrendatarios no tengan voz ni voto en la comunidad. Estimamos que al menos entre un 80-90% de los casos no tienen injerencia en las decisiones comunitarias”.

El fenómeno, según la experiencia de Sebastián Ortega en el negocio de corretajes, se da “especialmente en aquellas propiedades que pertenecen a dueños de avanzada edad”.

Entre los principales “temores” de este tipo de propietarios, destacan el hecho de que “hay prejuicios o desconfianza hacia los arrendatarios por miedo a que puedan influir en decisiones financieras o de mantenimiento del edificio“, explica Ortega.

Este tipo de dueños, “no quiere tener una relación a largo plazo con las personas en la propiedad. Puede que tampoco esté dispuesto a invertir en mejoras para su departamento. O incluso, pueden temer que la participación del arrendatario provoque conflictos o desacuerdos entre los vecinos”, continúa.

Ferres ha pedido el poder para participar de las reuniones, pero cuando lo hace, el propietario, que según él “es de edad y vive solo hace mucho tiempo”, no lo permite.

“Me ha dicho que no es necesario, que él se encarga de todo. Pero él no vive aquí hace años y yo no lo he visto pasearse por estos lados con el ánimo de venir a una asamblea de la comunidad o algo por el estilo. Yo creo que simplemente piensa que nosotros no necesitamos nada más que el departamento. Y para él es una tranquilidad que se lo cuidamos”, analiza.

Lo que cambia al tener voz y voto

Cuando el lugar de arriendo se convierte en un hogar permanente con el tiempo, tarde o temprano puede llegar el momento de participar en alguna decisión de la comunidad.

Le pasó a Soledad Samith (55), que ha vivido en el mismo condominio desde 1998 hasta la fecha. A ocupado tres departamentos distintos en todo ese tiempo, salvo en la época en que se casó. Cuando se separó en 2014, volvió al mismo lugar a arrendar el que ocupa hasta hoy. “En todos estos años, no me había interesado participar en las cosas de la comunidad. Yo sentía que cumplía con pagar lo mío y ya estaba”, cuenta.

Pero en 2020 llegó su hija con sus nietos a vivir con ella. Cuando pasó la pandemia, los niños salían a jugar al parque que hay dentro del condominio. Hasta que un día, a Soledad Samith le habló un miembro de la junta directiva de la administración. Le pidió que por favor le dijera a sus nietos, que estaba prohibido jugar en el pasto.

“Entre los propietarios, habían votado para crear una ‘junta de vigilancia’ muy estricta. Quienes la conformaban eran dueños de departamentos muy nuevos y no sabían de qué se trataba la vida en comunidad”, cuenta.

Cuando llegó el miembro de esa junta a decirle que los niños no podían ocupar el parque, Samith sintió que tenía que hacer algo. “Yo quería que mis nietos tuvieran la misma oportunidad de tener un parque precioso para jugar que mis hijos. Fue la primera vez que sentí la necesidad de votar“, cuenta.

Según Sebastián Ortega, los reclamos de los arrendatarios por no tener voz ni voto suelen surgir frente a problemas como ⁠alza de gastos comunes, problemas con espacios comunes, de mantenimiento o de acceso. “Pero lo más grave, es cuando no pueden participar si empiezan a haber cambios en las reglas de la comunidad. O falta de transparencia en la gestión financiera o, conflictos con otros residentes o propietarios”, explica.

Soledad Samith le habló inmediatamente al dueño de su departamento. Tienen una relación propietario-arrendatario hace 10 años y antes de eso, habían sido vecinos en el mismo condominio. “Me dijo que me encontraba toda la razón, luego me pasó un poder y partí a la asamblea a ejercer mi opinión”, cuenta Samith.

No solo logró que la asamblea votara a favor de que los niños volvieran a jugar en el parque. Samith cuenta que también impulsó la conversación por el alza de los gastos comunes. En ella, descubrieron que los miembros de la junta actual estaban involucrados con la gente que administraba esos cobros.

“Quisimos sacar todo de raíz. Hoy hay una comunidad donde se habla todo un chat que antes no había. La nueva junta de vigilancia la conforman 6 propietarios y 2 arrendatarios. El lugar se volvió a llenar de niños. Los beneficios que me entregó participar fueron realmente buenos”, reflexiona hoy.

La posibilidad que tiene un arrendatario de solicitar un poder para participar en las asambleas de la comunidad, es factible solo si se llega a un acuerdo para que el propietario entregue un poder. Si esto no pasa, según el abogado inmobiliario Alberto Urrejola, hay que saber que “los derechos que tiene un arrendatario, son los derivados de su contrato de arrendamiento”.

Con esto, se refiere a que el arrendatario puede hacer valer su derecho en contra del propietario para mantener el hecho de que la propiedad sirva para ser arrendada. “Por ejemplo, si existieran filtraciones o problemas en el edificio, tiene derecho a exigir al propietario que lo solucione“, dice Urrejola. Podría homologarse a otras necesidades. Como pedir instalar cámaras de seguridad en el caso de que las personas de la comunidad hayan sido víctima de delitos.

Puede ser relevante tener esto en mente. Porque la actualización de la Ley 21.442 tiene letra chica.     “Para las materias de la asamblea señaladas en el artículo 15, que requieran quórum de mayoría reforzada, el arrendatario u ocupante necesitará la autorización expresa del propietario de la unidad para su representación, de acuerdo a la forma en que determine el respectivo reglamento del condominio”, dice la ley.