Retrasos millonarios: los costos tras los “edificios fantasmas” y los polémicos casos de Estación Central, Bellavista, San Miguel y Ñuñoa

Un reciente sondeo elaborado por Colliers alertó sobre el impacto financiero que genera en las inmobiliarias los prolongados retrasos en la aprobación de permisos municipales. Estas demoras han impedido la entrega de los denominados “edificios fantasmas”, construcciones terminadas pero aún inhabitables por la falta de recepción final de la entidad comunal, trámite indispensable para proceder con la venta de departamentos.

El estudio arrojó luces sobre el escenario que enfrenta el sector, específicamente en la comuna de Estación Central, donde, a pesar de estar completamente finalizados, tres edificios permanecen inhabitables debido a la falta de recepción final por parte del municipio, un requisito necesario para poder inscribir, escriturar y vender legalmente las unidades.

Reinaldo Gleisner, vicepresidente de Colliers, explica que los “edificios fantasmas” son “construidos según el permiso de edificación aprobado por la Municipalidad, y que, una vez terminados, la municipalidad se niega a dar recepción final al edificio. La recepción final del edificio es necesaria para acogerlo al reglamento de copropiedad y proceder a la venta de las viviendas, estacionamientos y bodegas individuales”.

Pese a que no se trata de un suceso nuevo, las cifras actualizadas evidencian que se trata de una situación estructural con efectos acumulativos y consecuencias que se extienden más allá de las empresas inmobiliarias: impacta directamente a compradores, arrendatarios, e incluso al desarrollo urbano de la comuna, plantea el reporte.

De acuerdo al reporte, este escenario ha encarecido los precios de la comuna de Estación Central. A modo de ejemplo, un departamento que hace dos años costaba aproximadamente 3.000 UF ($86 millones) habría mantenido su valor si se hubiese aprobado la recepción final en el tiempo estudiado.

Con todo, a raíz de la inflación y los costos financieros adicionales, el mismo departamento actualmente podría costar entre $110 millones y $126 millones si se suman los intereses que han debido pagar las inmobiliarias.

El documento menciona que, a finales de 2022, había 20 torres de departamentos sin recepción municipal, sumando aproximadamente 6.700 unidades. Para agosto de 2023, la cifra se redujo a 8 edificios y, en agosto 2024 quedaban 5 en espera y 2 con su construcción paralizada; en la actualidad aún hay 3 edificios que no han sido aprobados.

“El riesgo para los compradores es perder los dineros pagados a cuenta del pie según la Promesa de Compraventa suscrita y obviamente, no poder recibir la vivienda prometida comprar. Esto ocurre por actuaciones ilegales de la autoridad. Frente a ello, solo cabe recurrir a la Justicia”, dice Gleisner.

Y agrega que “la forma de defenderse, para poder recuperar los pagos realizados es asegurarse de la vigencia de las pólizas de garantía de compra en blanco o en verde, que la dueña del proyecto (la promitente vendedora) está obligada a tener contra”.

Gleisner a su vez acusa que “la acción de la municipalidad de no otorgar la recepción final, estando vigente el permiso de edificación y el edificio construido cumpliendo con el permiso, es una acción ilegal y arbitraria de la autoridad, cediendo a presiones políticas o de otra índole, ejercidas por grupos de presión organizados, a veces, por instrucción de la autoridad política del Municipio. Es una clara infracción a la legislación vigente, por parte de las autoridades”.

Edificios fantasmas: un limbo inmobiliario

“Los edificios fantasmas de Estación Central son un síntoma de un problema mucho más profundo: la falta de certeza jurídica en la planificación urbana. Se trata de edificios que fueron aprobados con permisos vigentes, pero que hoy están paralizados por decisiones políticas y cambios normativos aplicados de forma retroactiva”, señala Matías León Bascou, arquitecto urbanista.

El resultado, agrega el también académico de la UDD, “es un limbo inmobiliario donde ni los desarrolladores pueden recuperar su inversión ni las familias pueden habitar sus viviendas. Esto no es solo un problema financiero, sino un golpe directo a la confianza en el desarrollo de nuestras ciudades”.

Para Bascou, “las reglas del juego deben ser claras y respetadas. Las modificaciones normativas son necesarias, pero deben aplicarse con visión de futuro, no para castigar proyectos que ya cumplieron con lo exigido. Cuando una municipalidad niega la recepción final de un edificio sin una justificación técnica clara, se cruza una línea peligrosa hacia la arbitrariedad. Esto genera inseguridad jurídica y atenta contra el desarrollo urbano sostenible”.

El arquitecto define que “si seguimos en este camino, Estación Central será solo el principio. El congelamiento de inversiones, el encarecimiento de la vivienda y la fragmentación del tejido urbano pueden extenderse a otras comunas, hipotecando el crecimiento de nuestras ciudades. No podemos permitir que la planificación urbana se transforme en un campo de batalla donde la política prime sobre la técnica y la ciudad termine pagando las consecuencias”.

Más ejemplos de “edificios fantasma” en Santiago

Reinaldo Gleisner, vicepresidente de Colliers, señala que “llegar al estado extremo de los edificios fantasmas ha sido masivo en Estación Central, y representa un caso grave de notable violación al derecho vigente.

“Habitualmente, las presiones para desconocer derechos adquiridos como Permisos de Edificación válidamente otorgados se ejercen en el transcurso de la tramitación de los permisos u autorizaciones, de tal forma que no se llega a terminar la construcción”, acota Gleisner.

Añade que “un caso notable es la paralización del proyecto de Plaza Egaña, con un avance de obra sobre el 30%, a instancia de la alcaldesa de Ñuñoa. También, la municipalidad de San Miguel desconoció los permisos de edificación en terrenos de la Ciudad del Niño e impidió el inicio de obra. Hoy aparece el Ministerio de la Vivienda indicando que ejecutará un proyecto similar al que fue rechazado políticamente”, acota Gleisner.

En el corazón de Santiago yace otro ejemplo, específicamente en el Barrio Bellavista por el acceso sur de Pío Nono, donde se emplaza un edificio de más de 20 metros de alto que lleva años esperando su demolición, y que frecuentemente tiene un lienzo colgado pues lleva más de una década sin habitar, y poco a poco se ha convertido en un detalle ornamental del sector. En su interior en un momento esperaban colgadas las llaves de los 239 apartamentos disponibles.

Todo partió en 2012, cuando se destapó el caso de corrupción de Carlos Reyes Villalobos, el director de Obras Municipales de Recoleta que se desempeñó en su cargo durante los mandatos de los exalcaldes Gonzalo Cornejo (UDI) y Sol Letelier (UDI).

Reyes fue acusado y condenado por nueve delitos de cohecho y uno de falsificación de instrumento público en sus funciones entre 2007 y 2012, años en los que se dio el permiso de edificación a la torre que permanece vacía. Esta formó parte del proyecto “Conjunto Armónico Bellavista” de la empresa Desarrollo Inmobiliario Bellavista S.A., el cual incluía toda la manzana.