Exención del IVA a las viviendas nuevas: quiénes pueden acceder y cuánto podrían bajar los precios

Comprar una vivienda nueva podría resultar más conveniente a partir del próximo 1 de diciembre, cuando comience a aplicarse la exención del IVA a este tipo de propiedades. La medida forma parte de la Ley de Reconstrucción, publicada en el Diario Oficial el pasado 17 de octubre, y estará vigente hasta el 30 de noviembre de 2027.

El beneficio se aplicará a la primera venta de viviendas nuevas que, al 17 de octubre de 2026, ya contaran con recepción definitiva de obras otorgada por la Dirección de Obras Municipales. Las propiedades usadas quedan excluidas.

La exención no está limitada a quienes buscan comprar su primera vivienda: también pueden acceder quienes quieran adquirir una segunda propiedad o invertir. Tampoco existe un precio máximo en UF ni un límite de metros cuadrados.

¿Cuánto se puede descontar del precio de una vivienda?

Aunque la exención elimina el IVA de la compraventa, eso no significa que todas las viviendas vayan a bajar automáticamente un 19%. El efecto en el precio final dependerá de cada inmobiliaria y de las condiciones de cada proyecto.

Jorge Pino, economista senior de TOCTOC, estima que los descuentos podrían promediar entre un 5% y un 8%. En algunos casos, el beneficio podría acercarse al 14%, aunque ese porcentaje corresponde a un escenario máximo y no a una rebaja garantizada.

La decisión de traspasar el beneficio al comprador será voluntaria: cada inmobiliaria podrá definir qué viviendas incorpora y qué rebaja aplica.

Esto también depende de la situación tributaria de cada proyecto. Las constructoras acumulan crédito fiscal por el IVA que pagan en materiales e insumos durante la construcción. Según Pino, cuando un edificio alcanza cerca de un 60% de sus unidades vendidas, habitualmente ese crédito ya se ha utilizado en buena parte, lo que puede abrir más espacio para aplicar descuentos.

¿Qué viviendas podrían tener mayores descuentos?

De acuerdo con cifras de TOCTOC, en la Región Metropolitana hay más de 23 mil viviendas nuevas con entrega inmediata: poco más de 21 mil departamentos y alrededor de 2.500 casas.

Dentro de ese stock, 11.568 departamentos y 2.280 casas pertenecen a proyectos que ya tienen más del 60% de sus unidades vendidas. Se trata de viviendas en proyectos donde, según el análisis de la plataforma, podría existir mayor margen para traspasar el beneficio al precio.

Además, cerca de 5.500 departamentos están en edificios que superan el 80% de ventas.

De todas formas, que una vivienda cumpla con las condiciones para acogerse a la exención no significa que necesariamente tendrá una rebaja. La inmobiliaria debe decidir si aplica el beneficio y en qué magnitud.

En cuanto a los compradores, no hay restricciones por número de propiedades, valor de la vivienda o superficie. “En principio, todas las personas pueden acceder. Esto no tiene límite de tamaño para las viviendas, tampoco tiene límite de precio ni está limitado a si es tu primera, segunda o tercera vivienda”, señala Pino.

¿Qué pasa con quienes ya habían comprado?

La ley también contempla un mecanismo especial de devolución para quienes hayan comprado una vivienda nueva mediante escritura pública entre el 22 de abril y el 30 de noviembre de 2026.

En estos casos, la devolución no se aplica automáticamente al precio de compra. Según las instrucciones publicadas por el Servicio de Impuestos Internos (SII), la empresa vendedora debe restituir al comprador la totalidad del IVA pagado.

Para acceder a este mecanismo, la escritura pública de compraventa debe incluir expresamente una cláusula de devolución del IVA. Por eso, quienes hayan comprado durante ese periodo deberían revisar las condiciones de su escritura.

Una vez recibido el reembolso, el comprador debe ingresar al sitio del SII y presentar la Declaración Jurada Simple de Compradores F3299, para dejar constancia de que recibió la devolución.

Por su parte, la empresa vendedora debe solicitar al SII la restitución del impuesto mediante el formulario F3298, denominado “Solicitud de Devolución de IVA Artículo 4° Transitorio Ley N° 21.850”. El plazo para presentar esta solicitud es de tres años, contados desde el 1 de diciembre de 2026.

¿Cómo podría impactar al mercado inmobiliario?

Desde TOCTOC estiman que el descuento podría impulsar las ventas de viviendas nuevas. Según sus cálculos, por cada punto porcentual de rebaja en el precio, las ventas podrían aumentar cerca de un 1,3%.

“Si alguien hace un 8% de descuento, uno debería ver más ventas por un 9% adicional”, plantea Pino.

La plataforma proyecta que durante 2027 las ventas de viviendas nuevas no subsidiadas ,casas y departamentos, podrían crecer un 10,9%. En el caso de las propiedades con entrega inmediata, el aumento podría acercarse al 15%.

De todas maneras, antes de tomar una decisión, Pino recomienda comparar el precio final de la vivienda y las condiciones de financiamiento. La rebaja debe evaluarse junto con el dividendo y el costo del crédito hipotecario, no de manera aislada.

“Lo primero es que evalúen las opciones, pero si ven una buena opción, ojalá que no la dejen pasar”, concluye.