Edificios Waffles: Expertos analizan proliferación de torres con nanodepartamentos en Santiago

Una edificación en forma de oblea y aparentemente plana se levantó en pleno centro de la capital, suscitando numerosas críticas en las redes sociales sobre su habitabilidad y calidad de vida. The Clinic conversó con urbanistas y arquitectos para analizar este fenómeno inmobiliario y conocer los efectos que provoca construir grandes edificios -con departamentos chicos y caros- en ciudades como Santiago.

Polémica ha generado el proyecto edificio Plaza de los Sacramentinos, una iniciativa inmobiliaria ubicada en calle Santa Isabel -entre Arturo Prat y Serrano- que llamó la atención principalmente por su forma alta y angosta, similar a esas obleas de origen belga llamadas waffles.

De acuerdo a los antecedentes del proyecto publicados en Portal Inversionista, la estructura está emplazada en un lugar muy accesible, cerca de tres estaciones de Metro, y tiene un total de 90 departamentos distribuidos en 10 pisos.

El edificio ofrece siete tipos de departamentos distintos, que van desde 25.15 a 46.67 metros cuadrados. El más pequeño es de tipo studio, es decir, posee sólo un ambiente y no hay separación entre dormitorio, living, cocina y comedor. El resto tiene sólo un dormitorio y un baño, salvo el más grande de ellos, que tiene dos de cada uno.

De acuerdo a la página Athink.cl, el diseño estuvo a cargo del arquitecto Luis Carreño de la constructora CE, y el edificio fue entregado durante el segundo semestre del 2020. En dicha plataforma también se señala que el precio del departamento más pequeño es de 2.130 UF, equivalente a más de 62.5 millones de pesos (puedes revisar los planos de cada uno de los departamentos a continuación).

Desde la parte sur se puede apreciar mejor la forma del edificio, más parecido a un pastel que a un waffle, ya que su estructura no es plana, sino que se va haciendo cada vez más angosta de oriente a poniente. De este modo se permite distribuir los departamentos de distinto tamaño a lo largo de avenida Santa Isabel, y con una vista única hacia la iglesia Los Sacramentinos.

Uwe Rohwedder, director de la Escuela de Arquitectura de la U. Central, es tajante sobre este tipo de edificios: “Esto no es buena arquitectura, no es una buena forma para vivir. Yo espero que no sean exalumnos míos los que diseñen estos edificios, porque más allá de calificarlos de bonitos, feos, largos, altos. Más allá de lo estético, donde más de alguno puede encontrar que es un alarde estructural o un desafío de diseño hacer un edificio en poco espacio y con esa altura, me preocupa que estemos degradando nuestra forma de vivir”.

Foto: Dientedearroz – Twitter

Loreto Rojas Symmes, directora del Departamento de Geografía de la U. Alberto Hurtado y una de las principales investigadoras del fenómeno de los guetos verticales en Estación Central, detalla que a partir de la década del ’80 y principios de los ’90, en Santiago empezó un proceso de recuperación de los lugares centrales de la ciudad basado principalmente en la verticalidad de las construcciones.

“El problema de esta política de reubanizar zonas centrales, que en su origen podría haber sido muy positiva, es que llegó de la mano de una tipología habitacional que no ha sido lo suficientemente regulada. Llegaron torres con mayor cantidad de departamentos, la gente compró masivamente a través de subsidios, pero sin un control mayor de la rentabilidad o de la brecha de renta que hay entre lo que vale un terreno y lo que se puede cobrar por un departamento. Sumado a las bajas restricciones para construir, sucedió finalmente que se empezaron a construir edificaciones donde el principal criterio era obtener la mayor ganancia”, subraya.

“Esto no es buena arquitectura, no es una buena forma para vivir. Yo espero que no sean exalumnos míos los que diseñen estos edificios”
– Uwe Rohwedder, arquitecto

Dicho proceso se ha traducido “en los últimos 5 o 10 años, en una producción bien masiva de departamentos que son chicos y caros”, explica Javier Ruiz Tagle, académico e investigador del Instituto de Estudios Urbanos de la U. Católica. De acuerdo a las cifras que él maneja, los departamentos de Santiago están entre los más caros de Latinoamérica por metro cuadrado. También su tamaño se ha ido reduciendo. Justamente Estación Central, Independencia y Santiago son las tres comunas que tienen los departamentos más pequeños de la RM.

A su juicio, este tipo de edificaciones grandes con departamentos pequeños poseen varias desventajas. Entre ellas, que no crean ningún tipo de empleo -salvo en la construcción misma- ni generan ingresos para el Estado, puesto que los propietarios están exentos del pago de impuestos. Además, estos nanodepartamentos están orientados a personas que van a vivir ahí unos meses, máximo un año. “Nadie aguanta la calidad de vida en estos lugares”, puntualiza.

“Sucedió finalmente que se empezaron a construir edificaciones donde el principal criterio era obtener la mayor ganancia”
– Loreto Rojas Symmes, urbanista

EL ORIGEN DEL PROBLEMA

Para Ruiz Tagle, este fenómeno obedece principalmente a “un cambio demográfico, donde las familias son cada vez más chicas, hay más gente viviendo sola o parejas sin hijos. Eso genera un círculo vicioso de viviendas más pequeñas para las familias, pero que son más rentables para las empresas inmobiliarias, porque construyen menos y venden más caro por metro cuadrado. En la medida que sube el precio de la vivienda, hay un desincentivo a tener familias grandes porque el costo de la vida es caro”.

Otro de los factores es “la penetración de los inversionistas en este tipo de negocios inmobiliarios, sobre todo en los departamentos chicos. Hace 5 años, cubrían un 10% de la oferta inmobiliaria, ahora están sobre el 40%. Es decir, hay una gran cantidad de departamentos que están destinados a ser comprados por inversionistas y ser arrendados”.

“Hay tres tipos de inversionistas, los jubilados que están compensando la pensión con uno o dos departamentos. Inversionistas individuales, de muy alto rango, que deben comprar 200 departamentos al año. Y también inversionistas institucionales, AFP o fondos de inversión, que también compran. Es decir, puras personas o instituciones que no habitan estos departamentos y que no les importa la calidad de vida”, añade.

“Las familias son cada vez más chicas, hay más gente viviendo sola o parejas sin hijos. Eso genera un círculo vicioso de viviendas más pequeñas que son más rentables para las empresas inmobiliarias, porque construyen menos y venden más caro por metro cuadrado”
– Javier Ruiz Tagle, arquitecto

Loreto Rojas Symmes apunta que el problema principal en esto es la regulación urbana. “Todo lo que ocurre en cualquier territorio se norma a través de un plan regulador comunal, que define altura, densidades, ocupación de suelo, coeficientes de constructibilidad, etc. Y en general, lo que sucede muchas veces, es que los planes son muy laxos o están ausentes”.

En ese sentido, a su juicio, lo que ocurre con el edificio de la Plaza Los Sacramentinos, es “claramente una manifestación de un vacío de la legislación o de una intención de no regular. Este edificio oblea es una expresión distinta a lo de Estación Central, pero es una forma más de precarización de la verticalización”.

Finalmente, Uwe Rohwedder complementa que en esto también juega un rol la educación cívica en materia de habitabilidad. “La única forma de mejorar es que desde el colegio los niños sepan qué significa habitar bien”, puntualiza.

TENDENCIA MUNDIAL

El fenómeno de departamentos compactos en grandes edificios y en grandes metrópolis es una imagen que ha traspasado fronteras. Conocido es el caso de Hong Kong, considerado el mercado inmobiliario más caro del mundo y cuyos departamentos de menos de 20 metros cuadrados han dado la vuelta al mundo.

Sin embargo, para Uwe Rohwedder, “este es un modelo que se copia mal” puesto que “aquí en Chile uno compra ese espacio para vivir, pero no tiene muchos servicios asociados. Si uno va a Hong Kong o Nueva York, se encuentra con estos edificios que en general son pequeños y de arriendo, tienen servicios como un lugar para estacionar bicicletas, una bodega que funciona con todo un sistema de internet, delivery, lavandería, cafetería y guardería infantil. En Chile le copiamos el nombre, le ponemos home-office, pero no vemos esos servicios”.

En ese sentido, él explica que la mala aplicación de este modelo está destruyendo aceleradamente los barrios, como ocurre en los sectores de Yungay, Matta o Santa Isabel. “Eso hace que el espacio público de la ciudad se esté transformando en lugares cada vez más inhóspitos porque nadie se conoce, no hay vida de vecino y empiezan a faltar los lugares de encuentro”, puntualiza.

Asimismo, Javier Ruiz Tagle subraya que “no hay que quedarse con la imagen de la persona que se mete en una cajita a acostarse a dormir para salir a trabajar al día siguiente, y que está dispuesto a vivir de esa manera. Hay que tomar la foto completa”. A su juicio, este tipo de viviendas “promueve un estilo de vida para adultos jóvenes que andan en bicicleta, que no tienen hijos y que son muy cool. Si ves el tipo de publicidad que ofrecen, las fotos muestran a un tipo rubio que anda en bici, que va a leer el diario, que tiene buena vista y vive súper cerca de todo. Pero esa imagen está muy lejana a la realidad”.

“Se vende como un edificio de estilo de vida urbano, pero por otro lado hay una clase media súper precarizada tratando de llegar a esos lugares, pagarlos y cumplir con los requisitos de los bancos o los corredores de propiedades. E inmigrantes, arrendando estudios que son para una persona, entre cuatro, cinco o seis personas”, añade.

Loreto Rojas Symmes refuerza la idea, ya que para ella, en países de Asia y Europa, lo que no da la vivienda, lo da el espacio público. Sin embargo, en Chile se da una realidad distinta, donde tampoco nadie de la industria ni del Estado se hace la pregunta: “¿Qué va a pasar con estas construcciones cuando empiecen a envejecer?”.

“Hay casos en el mundo de grandes construcciones que, con el tiempo, se empiezan a precarizar desde el punto de vista físico, se deterioran, tienen problemas de administración, no hay pagos de gastos comunes, la mantención se vuelve muy compleja, sobre todo cuando no son los propietarios los que los habitan, y finalmente hay muchos casos en que se han demolido, como ocurrió con viviendas construidas en la postguerra en Estados Unidos y Europa”, señala.

De hecho, la arquitecta hace referencia al emblemático caso del proyecto habitacional Cabrini–Green en Chicago, donde llegaron a vivir hasta 15 mil personas, pero producto de la decadencia urbana y el auge del crimen en la zona, todos sus edificios se tuvieron que demoler entre 1995 y 2011.

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