¿Ganarse una casa por $10.000?, sí: Los populares sorteos de propiedades que se mueven en el limbo de lo legal
Cada vez es más común toparse en redes sociales y matinales con los sorteos de casas y bienes inmuebles, avaluados en sumas millonarias. Uno adquiere un ticket – que suele fluctuar entre los $10.000 y $20.000- e inmediatamente entra al concurso. No obstante, el sistema no está en el marco de lo legal, y el cumplimiento del compromiso entre los organizadores y quienes compran números está basado, finalmente, en la buena fe.
Por Javier Middleton 28 de Abril de 2022
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¿Se imagina dueño de una casona con once habitaciones en Valparaíso? Cuatro pisos, dos locales comerciales, quincho y terraza. Un total de 467 m2 construidos. ¿Y qué pensaría si le dicen que todo el inmueble puede ser suyo con un poco de suerte, y pagando sólo $10.000 pesos?
Parece fantasía, pero no lo es. El caso mencionado es el de Casa Lastra, un hostal porteño que sus propietarios están literalmente rifando, y que es parte de un fenómeno comercial cada vez más común en Chile, con particulares que ofrecen sus inmuebles como premio de un sorteo.
Tanto así que incluso el actor Julio Milostich, conocido por su papel protagónico en la teleserie de TVN “El Señor de la Querencia”, se sumó a la práctica: está rifando su casa en Ñuñoa, la cual está avaluada en $280.000.000.
¿Cómo opera el mecanismo? Es simple: uno compra un ticket, que generalmente fluctúa entre los $10.000 y $20.000 pesos, y posteriormente, en una fecha definida por el propietario que organiza la rifa, un número afortunado, que aseguran es elegido aleatoriamente y de manera pública, se queda con el domicilio tasado en cientos de millones de pesos.
Y ojo que eso es sólo el “primer lugar”: es común que se ofrezcan montos en dinero a modo de premio de consuelo para un segundo, tercer, cuarto y hasta quinto ticket.
Ahora bien, existe una serie de condiciones que deben cumplirse para que la rifa finalmente se concrete, que varían poco de caso en caso, y que están estipuladas en las bases legales -firmadas ante notario- que publica cada organizador. Por ejemplo, siempre se establece un número mínimo de tickets que se deben vender para avanzar a la fase de sorteo. Un piso que, si uno saca las cuentas, generalmente supera con creces el avalúo comercial de la propiedad misma.
Asimismo, se suele definir un plazo máximo para la realización de la rifa, que se puede prorrogar indefinidamente si es que no se ha superado ese piso mínimo en la venta de tickets.
Más allá de lo atractivo que suena todo, lo cierto es que esta fórmula novedosa se mueve en el limbo de lo legal. Y a pesar de que hay experiencias positivas, con personas que lograron ganar una casa por $10.000, también se sabe de sorteos que fueron declarados en vacancia, y el monto de los tickets, jamás devuelto.
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Pilar Segovia soñaba con vivir en la playa. A fines de 2019, buscando escapar de Santiago y el ajetreo desatado en el estallido social, se mudó a una casa en El Quisco. Poco tiempo después, le llegó una noticia que cambiaría de súbito sus planes: su madre fue diagnosticada con Parkinson, una enfermedad degenerativa que no tiene cura.
Esa nueva realidad hizo que, hasta hoy, Pilar viaje desde El Quisco a Santiago todos los días, para cuidar a su madre. Un ir y venir agotador, tanto por las interminables horas de manejo, como por el alto costo que significa trasladarse cientos de kilómetros en un régimen diario. En vistas de una rutina insostenible, tomó una determinación: vendería su casa en el litoral, y con esa plata se mudaría junto a su madre y su marido al sur de Chile.
Pilar es corredora de propiedades y sabía que, con la pandemia, la inflación y las altas tasas de interés, la compraventa de inmuebles se encontraba en un punto muerto. Y de repente, escuchó acerca de la modalidad de rifar casas. Se informó con un par de conocidos que han concretado sorteos de este tipo, y se lanzó con el proyecto.
“Sorteo casa en la playa” se llama su rifa, y el premio mayor es una construcción estilo palafito de 60 m2 construidos y dos habitaciones, en un terreno de 500 m2. También ofrece premios en dinero para otros 19 participantes, que van desde los $5.000.000 a los $100.000.
En sus bases legales, firmadas en la Notaría 42° de Santiago, se establece el marco en el que operará el concurso. En primer lugar, cada ticket cuesta $10.000 pesos, y se adquieren de manera online en la web dispuesta por la organización. Luego, se define que para que la rifa se realice, es necesaria la venta de al menos 28.000 tickets. Según la misma escritura, el avalúo comercial de la propiedad es de $150.000.000.
En cuanto a plazos, el documento asegura que el sorteo se realizará “120 días corridos contados a partir del inicio de la promoción”, dejando la puerta abierta a que este período se extienda todas las veces que sea necesario con tal de llegar a los 28.000 tickets. Desde que comenzó el proceso el 1 de enero de 2022, Pilar dice que ha vendido más de 700 números, cifra que no alcanza el 3% de la meta. Ya se confirmó a los poseedores de boletos que el sorteo será aplazado a una fecha aún no definida en julio.
Las bases también estipulan que la “organización” puede “declarar la vacancia del sorteo”, dando el derecho a los participantes a “solicitar el 80% del dinero pagado por la compra de tickets”. “El 20% retenido se utilizará exclusivamente para costear gastos administrativos”, afirma el documento. Esta fórmula es habitual en este tipo de sorteos, y los porcentajes de devolución fluctúan entre el 50% y el 97,5%. Pilar descarta que llegarán al punto de cancelar la rifa: “No empiezo algo pensando que no me va a resultar”.
Consultada puntualmente acerca de qué son esos “gastos administrativos”, Pilar sostiene que, para hacer funcionar el concurso, ha tenido que gastar, hasta el momento, unos $10.000.000 en trámites legales y, sobre todo, publicidad. Es una inversión millonaria, dice, para posicionar su sorteo en redes sociales, inyectando plata en plataformas como Google Ads y Facebook Ads.
“Si me preguntas si hasta el momento hemos salido ‘a favor’ en el sorteo, claramente que no. Por eso estamos solicitando el apoyo de una empresa de marketing digital”, confiesa Pilar. “Es muy cansador”, agrega, refiriéndose a las transmisiones en vivo explicando los detalles de la rifa, y al incesante trabajo de tener que responder preguntas en redes sociales.
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Para el abogado especialista en derecho comercial, corporativo y financiero, Javier Edwards, “en estricto rigor, uno tendría que decir que no se puede (realizar estos sorteos), porque lo que están haciendo es entrar en una materia que está especialmente regulada”. En efecto, “hay tres cuerpos normativos que de alguna manera regulan si tú puedes, no puedes, o en qué condiciones puedes jugar a vender lo que en derecho se llama ‘vender la suerte’ (…). El tema es que estás vendiendo una expectativa que depende del azar”, explica.
Específicamente, se refiere a la Ley 19.995, el Decreto Supremo N°955 del Ministerio del Interior, y el Código Civil. En resumen, esta reglamentación permite los juegos de azar sólo en establecimientos autorizados, como los casinos, hipódromos y algunas loterías. En tanto, la ley admite la realización de rifas, sorteos o colectas de organizaciones o instituciones sin fines de lucro, y que tengan como objetivo un bien social o una labor de beneficencia. En estas categorías entran, por ejemplo, fundaciones y los Cuerpos de Bomberos.
“Hay abogados que pueden estar asesorando, diciendo que en el mundo del derecho privado prima el principio de la autonomía de la voluntad: si hay consentimiento, y las partes están de acuerdo con jugar ese juego, se puede jugar”, dice Javier Edwards. El tema está en que, al no estar normado este tipo de sorteos, se dan una serie de situaciones irregulares.
“Yo no diría que en la mayor cantidad de casos de estas personas que están haciendo rifas hay dolo, intención defraudatoria, o una mala intención, si no que había necesidad, y poca claridad con respecto a si lo podían hacer o no”, opina el abogado.
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En 2017, Ángel Naranjo compró, asociado con sus padres, la Casa Lastra en Valparaíso, con el sueño de convertirla en un hostal. Dice que tuvo un período donde le fue bastante bien, pero luego bajaron las visitas, y mantener el negocio se hizo imposible, especialmente por los casi $2.000.000 mensuales que tenía que desembolsar en concepto de dividendos.
Decidió vender el inmueble, pero a fines de 2020, entre la incertidumbre pandémica y lo lento que resultaba encontrar un comprador, leyó acerca de los sorteos de casas, y decidió sumarse a la tendencia. Un año y cinco meses después, Ángel ha logrado vender más de 27.300 tickets a $10.000 pesos cada uno, acercándose al objetivo de 45.000 boletos que se puso para realizar el sorteo.
“Esto lo sacamos adelante como sea”, dice Ángel, quien no piensa en fechas límites, y está dispuesto a cualquier prórroga con tal de llegar a la meta. De todas formas, él considera que esto no será un “gran negocio” para él, pero que ya está “casado” con el compromiso.
Según sus propios cálculos -y ante la inflación-, el avalúo comercial de su propiedad hoy se acerca a los $500.000.000. Y aunque venda el total de tickets, que sumarían $450.000.000, asegura que él se quedaría sólo con unos $320.000.000, debido a los gastos en marketing, trámites legales y un porcentaje que entregará a la Fundación Alma Animal Peumayen.
Y es que, a diferencia de Pilar, cuando Ángel se asesoró por un abogado amigo, optaron por asociarse con una fundación de beneficencia, colocándola como “organizador” del sorteo en las bases. En un momento, pensó ofrecerles la opción a Bomberos, pero terminó decantándose por Alma Animal, por su labores en el cuidado de animales abandonados. El trato es que la fundación se quedará con un 4% del monto recaudado por los tickets, comenta Ángel.
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En las bases legales de la rifa que está llevando a cabo el actor Julio Milostich aparece que, además de la casa de tres pisos para el primer lugar y los premios en dinero que alcanzan hasta a cinco tickets adicionales, “se realizará una donación de $2.000.000 a un proyecto social que beneficie a niños y niñas de nuestro país”, cuyo nombre se anunciará “una semana antes de finalizado el sorteo”. Esto, explica Milostich a The Clinic, por un afán de “ayudar” a personas vulnerables. “Tener la posibilidad de compartir, si nos va bien”, añade.
Sobre por qué se decantaron por este mecanismo, Milostich reconoce que con su familia no estaban apurados en la venta, e “investigando por aquí y por allá, se nos presentó el asunto de la rifa”. “Nos llamó mucho la atención, porque en realidad era una forma más rápida y más conveniente desde el punto de vista económico”, sostiene. Luego, se contactaron con una persona que ya había cerrado positivamente un sorteo, y con su asesoramiento, sumado al de un abogado, siguieron adelante. El vacío legal que rodea este tipo de concursos no le preocupa, ya que es algo que se ha llevado a cabo en otras ocasiones, y no ve por qué su caso sería la excepción.
El concurso, llamado “La Querencia se Rifa” -en un guiño al papel más recordado del actor-, ha tenido una velocidad de venta de tickets espectacular en comparación con el resto de las iniciativas. De su meta de 40.000 boletos -a $10.000 cada uno-, se han comprado más de 13.000 desde que comenzaron a venderse a fines de marzo de 2022. “Nos ha ido súper bien”, reconoce Milostich, quien cree que esto se debe a dos razones: su calidad de personaje público – “mi capital es mi rostro, la publicidad viene inserta”, dice entre risas- y “gracias a la confianza que logramos traspasar a la gente que va a comprar su ticket”.
Esta confianza dice lograrla porque, como muchas de las personas que manejan sorteos, hacen transmisiones en vivo de manera periódica. “Para comentarle al público cómo va la venta de tickets, cómo pensamos hacer el concurso… Siempre estamos refrescando la información”, afirma el ex Señor de la Querencia.
Una particularidad de esta rifa es que, en caso de que no se concrete, sólo un 50% del valor original del ticket será devuelto. Desde el equipo detrás de la iniciativa, y aunque esperan sí o sí llegar a la meta dada la rápida venta de números, aseguran que la cifra se decidió para cubrir los gastos y también las largas horas de trabajo que implica organizar el concurso.
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El abogado Javier Edwards identifica otro problema en estas operaciones, uno que surge después de que se elija al ganador. “Si salgo premiado, tengo que hacer un segundo contrato, que es el contrato que efectivamente me va a permitir adquirir la propiedad. ¿Qué contrato es ése? ¿Es un contrato de donación? Si es un contrato de donación, tendrías que pagar impuestos. ¿Es un contrato de compraventa? Ok. ¿Cuál es el precio de la compraventa? ¿Es el valor del ticket?”, se pregunta.
Aquí, se presentan distintos escenarios. El experto afirma que, si en el contrato de compraventa se coloca el valor del ticket, “vas a poner en tela de juicio que el precio no es un precio serio, porque ese bien no vale eso”, lo que podría hacer saltar las alarmas del Conservador de Bienes Raíces a la hora de inscribir la propiedad.
Al contrario, si se coloca como precio el avalúo comercial, “nunca se generó una transferencia de parte del comprador al vendedor” por ese monto. “Por lo tanto, te queda una escritura que está simulando algo que no es efectivo”, explica. En ese caso, “el contrato contiene una simulación. Una falsedad. Porque a pesar de que vale $1.000 millones, y pusiste $1.000 millones, nunca se van a pagar. ¿Qué podría pasar?”, expone Edwards.
“Podría saltarle la teja al Servicio de Impuestos Internos (SII), que va a decir: ‘Acá hay alguien que vendió un bien, un inmueble que era de su propiedad, y lo vendió en 1.000 millones. Y hay alguien que pagó 1.000 millones. El que pagó, ¿tenía 1.000 millones?, ¿de dónde sacó 1.000 millones?’”, añade. Y esto podría generar malentendidos, porque el SII creería que “uno, ese señor está ganando más plata, y no paga los impuestos que tiene que pagar. O está siendo el palo blanco de otra persona, o está lavando dinero…”, resume Javier Edwards.
“Si tú lo haces en privado, y la operación va a pasar piola, eventualmente puede que pase, si alguien se gana la rifa. Y después haces un contrato de compraventa donde pones un precio, o la donas y pagas el impuesto… Pero si no está dentro de las operaciones permitidas, tienes el riesgo de que alguien tome conocimiento de la situación (…) y que las cosas se puedan complicar”, finaliza.
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El 20 de julio de 2021, la organización de “Rifa tu Inmueble”, que ofrecía una propiedad en Macul de 125 m2 construidos, anunció la cancelación del sorteo, acusando “la imposibilidad de realizar la venta online y la limitación del concurso por parte de la administración de las redes sociales”. Entonces, se abrieron a la devolución del 75% del ticket, tal como aparecía en las bases legales.
323 tickets fueron vendidos. No obstante, en al menos dos casos conocidos por The Clinic, la devolución nunca se hizo efectiva. “El 29 de agosto se envió un correo de parte de ‘rifatuinmueble.cl’ en el cual nos pedían los datos bancarios con los cuales se había hecho la compra del ticket. Se supone que había un plazo de su parte de 45 días para hacer el pago. Y no se hizo”, relata Javiera Silva, quien compró dos números, desembolsando un total de $30.000. Asegura que después de un tiempo, y cómo sólo iba a recuperar $4.500, dejó de insistir con la devolución.
Manuel Hernández vivió algo parecido. “Terminaron la rifa, solicitaron los datos para devolver un porcentaje del dinero como decían las bases, pero nunca me devolvieron nada y no me respondieron los correos”, cuenta. Y lanza un dardo: “Básicamente, unos estafadores”.
The Clinic intentó ponerse en contacto con “Rifa tu Inmueble” a través de sus canales formales de consulta -correo y redes sociales- y no obtuvo respuesta al cierre de esta edición.
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“De acuerdo con la norma, si tú haces este tipo de rifas, vas a tener varias pifias en la operación. La primera de ellas es que tú no le vas a poder exigir, por ejemplo, a quien te rifó la casa, que cumpla. Porque no estás dentro de las operaciones de juegos de azar o de rifas, sorteos, bingos, etc. que están permitidos por la normativa vigente”, puntualiza Javier Edwards.
Como es un contrato creado en el ámbito del derecho privado, “si el señor que recibió la plata no te la transfiere, tú no vas a tener acción para poder exigir que cumpla, aunque haya establecido un reglamento de las bases. Aunque haya un contrato. ¿Por qué? Porque ese contrato no está permitido, ni tiene respaldo. No tiene acción, porque no está dentro de aquellas rifas que están permitidas, porque su propósito no es uno de beneficencia”, sostiene el abogado.
Y esto sin contar la eventual apertura de procesos penales, al existir “artículos del Código Penal que tipifican los juegos de azar no permitidos como actividades de tipo fraudulento”. En concreto, el Código Penal establece en sus artículos 277 y 278 penas que van desde “la reclusión menor en cualquiera de sus grados” para los “banqueros, dueños, administradores o agentes de casas de juego de suerte, envite o azar”, y “reclusión menor en su grado mínimo” para “los que concurrieren a jugar a las casas referidas”. Tanto jugadores como organizadores, además, serían multados con entre “once a veinte unidades tributarias mensuales”.
“¿Por qué el derecho regula esto? Porque imagínate que esto se convirtiera en la regla general del comportamiento de todo. Es como que cada uno pusiera en el garage de la casa un boliche donde estás jugando a la ruleta”, opina Edwards. Un ejemplo notable de cómo este fenómeno se podría extender está en el caso de un joven en Chimbarongo que, en mayo de 2021, hizo una rifa para repartir los $500.000 pesos que recibió del Bono de Clase Media, recaudando casi $900.000 para su bolsillo.
“En derecho privado, y el principio del Código Civil y el derecho comercial, es que tú puedes hacer todo aquello que se te ocurra, salvo que esté prohibido. Con respecto a los juegos de azar, loterías, sorteos, rifas, etc, el derecho privado lo ha restringido. Y lo ha restringido porque se estima que las consecuencias de permitirlo, salvo en los casos que la ley lo explicita, es más dañino y perjudicial para las personas, el mercado y la sociedad, que lo contrario”, agrega.
“Y ojo con eso: no significa que las personas que hoy están haciendo rifas de buena fe estén tratando de cometer algún delito. Pero alguien tiene que decirles: ‘señores, tengan cuidado con lo que están haciendo, porque no está permitido por la ley’”, cierra el abogado.
