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9 de Agosto de 2022

Alza de precios y de requisitos: La odisea de arrendar departamento en San Miguel, una de las comunas más caras y demandadas

Municipalidad de San Miguel

En los últimos meses, la crisis económica ha impactado en el mercado inmobiliario, sobre todo en los precios de arriendos en la RM. San Miguel es una de las comunas con mayor demanda y, también, alzas en sus valores. “The Clinic” visitó departamentos, conversó con vecinos, postulantes y expertos sobre el complejo escenario de encontrar una vivienda.

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La búsqueda comienza en internet. En la pantalla, el portal de propiedades obliga a las primeras definiciones básicas: “¿Comprar o arrendar?” Arrendar. “¿Casa, departamento, oficina, terreno o estacionamiento?” Departamento. 

El dato más importante se aproxima: “ingresa un barrio, comuna o ciudad”. Tras teclear “San Miguel” en la pantalla aparecen 40 páginas, cada una con 30 avisos. Es decir, solo en este sitio hay cerca de mil doscientas opciones de propiedades en alquiler. ¿Qué tan difícil puede ser conseguir un arriendo para vivir en esta comuna de 10 kilómetros cuadrados?

Las cifras indican que bastante. Los precios y requisitos han aumentado, la demanda y competencia en zonas bien conectadas como ésta se ha vuelto cada vez más feroz.  

The Clinic” consultó a la plataforma Toctoc.com sobre las zonas que están experimentando mayores alzas en sus precios de arriendo, en particular para los departamentos de dos dormitorios. Según el análisis, si bien el sector oriente se mantiene con los valores más altos, otras comunas están convirtiéndose en protagonistas del mercado inmobiliario.

Por ejemplo, en Las Condes y Providencia, los departamentos de dos dormitorios –de entre 53,3 y 69,3 metros cuadrados promedio–, tuvieron una variación de 32,1% y 13,4% en los precios de arriendo entre junio de 2019 y junio de este año. Le sigue Ñuñoa, con 62,7 metros cuadrados y un alza de 7% en el mismo período.

San Miguel, una comuna donde históricamente viven personas de clase media, es la siguiente: departamentos de dos dormitorios de 52,7 metros cuadrados promedio y un crecimiento de 4,1% en el precio de arriendo. Se trata de una comuna que, de acuerdo con los expertos, se ha vuelto un sector con gran demanda. 

El subgerente de estudios de Toctoc.com, Nicolás Herrera, explica que San Miguel “tiene varias particularidades que son positivas. Es una comuna que tiene historia, no es de reciente desarrollo; tiene servicios como hospitales, parques; y buena conexión de transporte. Además está colindante con Santiago que es el núcleo de la ciudad, esa buena conexión le da un atributo competitivo”.

El Índice de Calidad de Vida Urbana (ICVU), elaborado por el Instituto de Estudios Urbanos UC y la Cámara Chilena de la Construcción, posiciona a San Miguel como una comuna atractiva. La edición 2021 muestra que el sector está en niveles “medio alto” en categorías como conectividad y movilidad; salud y medio ambiente; o vivienda y entorno.

Arturo Orellana, director del proyecto y coordinador del equipo de trabajo en la UC, plantea que el boom en la comuna se debe que “está bien estructurada desde su nacimiento, tiene arterias de conexión norte-sur muy adecuadas, tres hospitales, sedes de universidades, metro; hay una entremezcla de usos que le dan atributos y permite que se densifique la receptividad”.

Un lugar para vivir

Siguiendo con la búsqueda, al filtrar la lista de departamentos, y considerando solo un dormitorio y con un tope máximo de $300.000, las opciones se reducen drásticamente a sólo 22 propiedades. La más económica tiene 32 metros cuadrados útiles y cuesta $250.000 al mes, pero al revisar el detalle del aviso, se aclara al interesado: “paga los primeros 3 meses $250.000, luego sube a $300.000 mensuales. Departamento 1 dormitorio, 1 baño con separador de ambiente entre dormitorio y living (sic)”.  Dentro de los requisitos para concretar el acuerdo están pagar un mes adelantado, un mes de garantía, tener un aval y contar con el 50% del valor mensual como comisión para la corredora. 

Al modificar la búsqueda y requerir  dos dormitorios los precios y los requisitos aumentan. El valor comienza en $360.000 aunque la gran mayoría se empina por sobre los $400.000.  A lo que se suma el costo fijo de los gastos comunes que varían entre los $65.000 y los $100.000 mensuales.  

San Miguel, una comuna donde históricamente viven personas de clase media, es la siguiente: departamentos de dos dormitorios de 52,7 metros cuadrados promedio y un crecimiento de 4,1% en el precio de arriendo. Se trata de una comuna que, de acuerdo con los expertos, se ha vuelto un sector con gran demanda.

¿Por qué  insistir con esta comuna? Carolina Ramos lleva tres años viviendo en San Miguel,  y la escogió porque está cerca del centro, y aunque vive en un barrio residencial, Gran Avenida a pocas cuadras, tiene servicios y comercio.  “Aquí hay muchos supermercados, hay boulevares, tienes patios de comida, pero también hay harto minimarket y negocios de barrio. Tiene colegios, universidades, hospitales, también espacios verdes, como el parque el Llano, en general hay de todo y muy cerca”, explica.

Según Ramos, en los últimos tres años ha crecido bastante la población flotante. “Ha aumentado la cantidad de vehículos que se estacionan afuera de los edificios, el uso de alcantarillados, los tacos”, dice y agrega que “hay muchos edificios nuevos, no tanto como en Estación Central, pero si la alcaldesa no hubiera detenido la construcción, hubiéramos ido derecho a lo mismo”.

El mercado de los arriendos

Decir que Santiago es una especie de “jungla de cemento” no está lejos de la realidad. En especial en términos inmobiliarios: los precios de compra y arriendo de viviendas desde hace un tiempo que experimentan aumentos notorios para quienes desean optar por una.

Un estudio realizado por GfK Adimark detectó que en la Región Metropolitana en los últimos 10 años los precios de propiedades han crecido en 115%. Mientras en el tercer trimestre de 2010, el valor de metro cuadrado de un departamento era de 36,4 UF, en 2020 subió a 77,9 UF.

Es una realidad que se proyecta a nivel nacional. De hecho, según la consultora internacional Knight Frank, en un análisis que comparó los valores promedios en 56 países y territorios, Chile terminó el año pasado entre las 25 naciones con mayor alza en estos precios: registró un crecimiento de 11,7% en el valor promedio de casas y departamentos.

Los arriendos viven un fenómeno parecido, en especial en la capital. Si la cantidad de avisos publicados en UF en el segundo trimestre del 2021 era un 9%, ahora subió un 28%. Así lo indica el Informe Trimestral de Viviendas de la Región Metropolitana del segundo trimestre de 2022 elaborado por Portalinmobiliario.com

La investigación muestra el aumento en los valores de arriendo en pesos, tanto de departamentos y casas, pues se detectaron alzas de un 18,5% y 10% respectivamente.

Tratando de agendar

El siguiente paso lógico, tras seleccionar algunos departamentos es conocer la propiedad, sin embargo, agendar una visita también se ha vuelto complejo. Gran parte de las propiedades cuentan con corredoras y la mayoría ha implementado ciertas condiciones antes siquiera de mostrar el inmueble. 

–Necesito que me envíe un certificado de cotizaciones para validar la renta –responde por Whatsapp uno de los agentes después de una primera consulta para ver en vivo el departamento. 

De los seis escogidos, en tres pidieron enviar carnet de identidad y documentos que acrediten el rango de sueldo antes de acordar una cita. En otro hubo que llenar un formulario respondiendo por el uso de auto, la tenencia de mascotas y el rango de sueldo. En este caso, al finalizar el cuestionario aparece un nuevo mensaje: “Si quieres ir aún más rápido, déjanos tu Certificado de AFP”.

Camilo Carvajal de 33 años, actualmente vive en la comuna de Santiago, cerca del Parque Almagro, pero desde principios de junio que busca arriendo en San Miguel.  “Donde estoy ahora se me hizo pequeño porque tengo solo un dormitorio y estoy con teletrabajo, entonces necesito algo con una pieza extra para poner mi escritorio, además que el arriendo empezó a subir en el verano y prefiero pagar eso en un lugar donde tenga más espacio”, cuenta. 

Al modificar la búsqueda y requerir  dos dormitorios los precios y los requisitos aumentan. El valor comienza en $360.000 aunque la gran mayoría se empina por sobre los $400.000.  A lo que se suma el costo fijo de los gastos comunes que varían entre los $65.000 y los $100.000 mensuales.  

Dentro de ese proceso “lo más complicado ha sido que piden muchos papeles, incluso solo para postular o peor, ir a ver el depto. Encuentro que eso es heavy porque antes no era tan así, ahora se han puesto mucho más rígidos”, afirma. 

Más de un aval e incluso dos meses de garantía son parte de los requisitos que ha encontrado en búsqueda. “Yo cuento con buenas condiciones económicas y tengo personas que pueden ser mis avales, pero me imagino que no todo el mundo cuenta con esa posibilidad. He visto que hasta piden dos meses de garantía también, es mucho, pero como sabes que estás compitiendo con otras personas, aceptas ese tipo de requisito”, dice

Cómo se configura el escenario

El encarecimiento de los arriendos de viviendas se puede explicar por múltiples motivos. Según los especialistas, los más importantes tienen relación a la crisis económica que se ha agudizado este año; el distanciamiento de la posibilidad real de comprar un departamento o casa; y consecuencias, incluso, de la pandemia.

Para Guillermo Fuentes, director de Ingeniería en Administración de Empresas de la U. Central, la economía chilena no está ajena a los alcances mundiales como es el caso de la guerra entre Rusia y Ucrania que ha impactado en la inflación. Explica que lo anterior, “nos lleva a reajustar y a perder poder adquisitivo, y ese impacto en el IPC tiene consecuencias en los precios, lo que ha significado que la UF crezca de manera importante. Esto trae un efecto directo en los arriendos”.

El experto añade otro factor: la lejanía de comprar una vivienda. “El Banco Central ha aumentado la tasa de interés y hoy estamos alcanzando cifras de hace 20 años, esto recae en las tasas de los hipotecarios. Una persona que tenía ese sueño de comprar hoy lo ve lejano y por eso en vez de comprar está buscando arriendo”, asegura.

Nicolás Herrera de Toctoc.com coincide en el diagnóstico y señala que durante la crisis sanitaria, en la capital habían unas 30 mil unidades disponibles para arrendar y “hoy son unas 4 mil (…) Antes de la crisis eran unas 9 mil las disponibles”.

Agrega que en la plataforma web han “ podido apreciar que las cotizaciones de arriendo han aumentado al menos desde septiembre de 2021, de tener una proporción de 20% a hoy representar un 35%, y eso demuestra que la gente está buscando más arriendos”.

Un motivo adicional se relaciona a los arrendadores pues “toman sus resguardos que se traducen en pedir mayores requisitos, documentación, que se pueda asegurar el pago mensual”, comenta el economista Guillermo Fuentes. Agrega que hay incertidumbre por la “reforma tributaria que afectará los arriendos porque considera el pago de impuestos a viviendas DFL2, lo que también impacta y aumenta el valor del canon de arriendo”.

Suma otra arista y es que “muchos arrendadores producto de la pandemia, para retener a su arrendatario, bajaron o mantuvieron sus valores, pero hoy el escenario cambió entonces muchos volvieron al canon de arriendo que tenían (…) Además, si el dividendo que tienen está subiendo por la UF y planean pagarlo con el arriendo, no se quieren ver afectados en su bolsillo, y ahí deciden subir el precio”.

Arturo Orellana apunta a que estos mayores requisitos han hecho más competitivo y difícil el alquiler. Dice que el trabajo formal se ha deteriorado y “eso hace que la gente tenga menos respaldo para conseguir un arriendo, no tienen un ingreso fijo, y eso limita las posibilidades de acceder”.

Dentro de ese proceso “lo más complicado ha sido que piden muchos papeles, incluso solo para postular o peor, ir a ver el depto. Encuentro que eso es heavy porque antes no era tan así, ahora se han puesto mucho más rígidos”, afirma. 

El investigador de la UC añade que “conseguir un aval es muy complejo porque muchos están en situación de incertidumbre económica, y eso viene de hace años. Se ha incubado desde hace mucho tiempo una situación de desigualdad en las ciudades cuyos efectos los seguimos sintiendo; hay familias con grados de endeudamiento gigantescos y con eso se reducen las oportunidades de poder contar con documentación que cumpla los requisitos”.

Visitas a las propiedades

Es el momento de conocer las viviendas: el primer departamento está ubicado muy cerca del parque intercomunal Victor Jara. Se trata de un edificio nuevo, construido en 2021, que desde afuera no parece aún completamente habitado. Tiene dos dormitorios, dos baños y 57 metros cuadrados. No se aceptan mascotas, cuenta con un pequeño balcón que da al estacionamiento interior, en diagonal se puede ver la piscina y el quincho. El valor es $470.000 mensuales más $75 mil de gastos comunes. 

–Los precios no son tan baratos, porque es una zona bastante residencial y tranquila. A diferencia de Independencia, por ejemplo, que también está cerca del centro, allí es más barato, pero es otro tipo de sector –explica la corredora durante la visita.

Según su experiencia, el perfil de quienes buscan arriendo en la comuna privilegia la idea de barrio y buena conectividad.

–Hay mucha gente que se está viniendo a San Miguel, que vivía en Santiago Centro, y aquí están cerca, pero está zona es más tranquila. He tenido hartas familias que quieren algo  más residencial, poder caminar tranquilos, y se deciden por esta comuna –agrega. 

Respecto a la competencia por conseguir una propiedad en este sector, explica que es alta, pero que en otras zonas de la capital es aún peor. 

–Ha aumentado bastante la demanda en Ñuñoa, San Miguel y Providencia. Ñuñoa siempre ha tenido alta demanda, pero ahora los avisos duran dos días. Yo tengo varios clientes que  han agendado visitas dentro de la semana, pero en el primer día ya está reservado. Incluso nos ha pasado tres veces últimamente que nos han reservado el departamento antes de visitarlo –cuenta la agente inmobiliaria.  

El segundo departamento está ubicado más cerca del centro de la comuna y del sector de El Llano, uno de los más apetecidos.  La estación  San Miguel está a cuatro minutos, hay un colegio y un jardín infantil a menos de una cuadra, y en la misma calle al menos otros cuatro grandes edificios.   

Allí, un departamento de un dormitorio, cocina americana y estacionamiento cuesta $400.000 mensuales más $99.000 de gastos comunes. Los requisitos también aumentan en esta zona: “se solicita un mes de arriendo + 2 meses de garantía + comisión del corredor + aval”. Al consultar al corredor durante la visita, explica que lo del aval puede ser conversable “de acuerdo con los antecedentes del arrendatario”.

Agrega que, contrario a lo que podría imaginarse, debido a los extensos requisitos, “los departamentos se van rápido” y la recomendación es “postular lo antes posible”. 

“Tengo dos departamentos que ya he visto y les estoy haciendo seguimiento, espero de aquí a fines de agosto firmar el contrato en alguno de ellos”, comenta Camilo Carvajal, quien aún no ha podido concretar un trato. 

Consecuencias de la demanda

Érika Martínez, alcaldesa de San Miguel, explica que el hecho de que la comuna se haya vuelto más atractiva es uno de los factores del gran crecimiento demográfico que han vivido. “Nosotros en 2002 teníamos 70 mil habitantes, y al 2023 se proyectan 140 mil”, dice.

“Esto no implica el doble de presupuesto municipal y la inversión social que puedes hacer es menor. Hoy en día, por ejemplo, las plazas de los colegios y jardines infantiles son insuficientes. El 80% de nuestra población se atiende en Fonasa y los dos centros de salud alcanzan una capacidad de 80 mil personas, pero tenemos casi 90 mil inscritas en los consultorios, la cobertura se reduce para nuestras vecinas y vecinos”, agrega Martínez.

–Los precios no son tan baratos, porque es una zona bastante residencial y tranquila. A diferencia de Independencia, por ejemplo, que también está cerca del centro, allí es más barato, pero es otro tipo de sector –explica la corredora durante la visita.

De acuerdo con Nicolás Herrera de Toctoc.com, la alta demanda en San Miguel “ha reducido casi a la mitad su oferta de arriendo. El año pasado tenía unas 500 unidades disponibles y hoy tiene poco más de 200. En general ha tenido un crecimiento constante en los valores de arriendo, 10 UF y hoy 12 UF en promedio”.

El experto plantea que hay otras comunas que también están comenzando a experimentar el boom como es el caso de La Cisterna “por su cercanía con San Miguel y características similares”.

Coincide Arturo Orellana, director del ICVU e investigador de la UC. “Lo que le pasó a San Miguel está ocurriendo en La Cisterna, y también en Macul que se vuelven alternativas para quienes prefieren Ñuñoa, pero la encuentran muy cara. Ambas comunas tienen centralidad y están cerca del eje Santiago Providencia”.

Con todo, que exista alta demanda no siempre se traduce en mejor calidad de vida. Orellana apunta a Estación Central, por ejemplo, que “tenía definidos usos de suelo, pero no de altura y las inmobiliarias sacaron provecho de eso y ocurrió esa verticalización: hay edificios con 1600 departamentos, si multiplicas por cuatro personas viviendo, son casi 8 mil. De la noche a la mañana llega esa cantidad de habitantes en zonas que no tienen todos los centros de salud, falta de colegios, de áreas verdes, problemas de conexión, se reventó el balance”.

La alcaldesa de San Miguel  explica que también han visto este tipo de problemas de hacinamiento en la comuna. “Hemos detectado viviendas de 40 metros cuadrados con 12 personas viviendo”. 

Al respecto agrega que están en conversaciones para implementar un modelo con mayor fiscalización dentro de los edificios. “Hemos estado conversando con la Subsecretaría de Prevención del Delito y estamos viendo la posibilidad de implementar un plan piloto en conjunto con Estación Central, que nos permita algún tipo de intervención en los edificios para poder generar garantías, porque incluso hemos visto que se generan guarderías ilegales dentro de los mismos edificios”, plantea.

Un problema que se debe abordar

Para muchos, lo que ocurre en la capital es insostenible y puede terminar en una burbuja inmobiliaria de la que sería difícil recuperarse. Para evitar un escenario de pesadilla se deben trabajar distintas soluciones con el fin de mejorar el acceso a los arriendos, pero también la compra de viviendas.

“Requerimos un cambio de paradigma”, afirma Arturo Orellana, investigador de la UC. “Creo que existe una posibilidad de esto con la nueva Constitución, de absorberlo con el derecho a la vivienda digna y adecuada que es lo mínimo para una sociedad moderna”. 

Advierte que si no existe un cambio en la mentalidad, y si el Estado no asume “un rol importante en el mercado de suelo que ofrezca mejorar las condiciones, solo aumentará la segregación social”. Señala que el Estado en esto es crucial para “ofrecer viviendas en arriendo a familias que no pueden acceder a una, pienso que podría bajar la presión y permitir resolver situaciones como el aumento de campamentos”.

A juicio del académico de la U. Central, Guillermo Fuentes, “Chile hace mucho tiempo está en una burbuja de un país muy caro para vivir (…) lo que puede bajar será la tasa de interés y creo que va hacia allá la respuesta, de alguna manera podríamos regular la inflación”. Así, “si se logra estancar, las tasas de interés de los hipotecarios podrían bajar y con eso las personas tendrían opción de adquirir viviendas”, indica.

Hernán Calderón, presidente de la Corporación Nacional de Consumidores y Usuarios (Conadecus), afirma que “hay una especulación en el uso del suelo y un alza en los valores de vida y con eso se puede ver cómo se dejaron de lado las políticas sociales de vivienda”. Añade que la solución la debe liderar el Gobierno, “es la experiencia que hay en otros países donde las viviendas estatales se hacen de manera razonable y entregan garantías a quienes vayan arrendar”.

Una posibilidad que parece podrá hacerse realidad: en la Cuenta Pública de este año, el Presidente Gabriel Boric mencionó la intención de aumentar “la oferta de viviendas en arriendo a un precio justo”.

El ministro de Vivienda y Urbanismo, Carlos Montes, explica a “The Clinic” que se trata de una de las 10 líneas de acción que incorpora el Plan de Emergencia Habitacional, presentado en julio, y que tiene como objetivo la construcción de 260 mil  viviendas durante este Gobierno. “Este llamado a concurso considera 1.800 soluciones en esta primera etapa y queremos expandirlo hasta 20.000 en estos cuatro años, siendo una fase de aprendizaje en la administración de viviendas para arriendo”, comenta el exsenador. 

De acuerdo con Nicolás Herrera de Toctoc.com, la alta demanda en San Miguel “ha reducido casi a la mitad su oferta de arriendo. El año pasado tenía unas 500 unidades disponibles y hoy tiene poco más de 200. En general ha tenido un crecimiento constante en los valores de arriendo, 10 UF y hoy 12 UF en promedio”.

El ministro agrega que el “Serviu, municipios, gobiernos regionales y ONG participen y postulen proyectos, porque sabemos de la importancia que tienen las soluciones transitorias para familias que no cuentan con su vivienda definitiva”. Dice que “considerando el escenario inmobiliario que presenta el país, con precios altos para la adquisición de viviendas y dificultades para acceder un arriendo, iniciativas como ésta, en donde las familias podrán conseguir uno donde el costo no supere el 25% de sus ingresos, significarán un gran alivio para sus bolsillos y sus grupos familiares”.

Para Camilo Carvajal, la meta no es solo tener un nuevo arriendo de aquí a que termine agosto, sino que algún día comprar. 

“Mi idea, desde que empecé arrendar hace ya como 10 años, es comprar algún día. En su momento igual ahorraba algo mensual que iba separando para un pie, pero hoy está súper difícil hacerlo y encontrar un departamento con un dividendo que pueda pagar”, lamenta y apunta a que “entre mis amigos no tengo ningún propietario y como van las cosas creo que eso se quedará así. Espero que no, pero estamos viendo que seguiremos arrendando hasta que nos muramos”.

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